Reclamar hipoteca multidivisa

Naturaleza de la hipoteca multidivisa

Un peritaje de un préstamo hipotecario multidivisa debe explicar en profundidad la naturaleza de una hipoteca multidivisa, su complejidad y riesgos.

Aunque los bancos intentarán defender que no son más que hipotecas a tipo variable en en una moneda distinta al euro, es mucho más complejo:

Son productos de inversión apalancados, mediante los cuales se invierte en un mercado de alto riesgo, el FOREX, mediante financiación otorgada con garantía real (la hipoteca).

Son, por tanto, productos hipotecarios a tipo variable que, además, contemplan un derivado implícito, el tipo de cambio EUR / Divisa.

Características de la hipoteca multidivisa:

1. Es un instrumento financiero: en esencia es un producto de inversión.

2. Su valor deriva de la evolución de los precios de otro activo, denominado “activo subyacente”:

En la hipoteca multidivisa el activo subyacente es el tipo de cambio entre la divisa y el euro.

3. Es una contratación a plazo:

El plazo de vigencia del préstamo hipotecario.

4. El intercambio efectivo se produce en un momento futuro: en cada cuota hipotecaria.

5. Son productos sujetos al efecto apalancamiento:

La inversión necesaria por parte del cliente es nula, ya que la especulación se realiza con el dinero prestado por el banco con una garantía hipotecaria, la vivienda habitual normalmente.

Hipoteca Multidivisa, la predicción de los bancos del tipo de interés:

Partimos de la base de que cualquier banco conoce muy bien la economía y cómo esta puede funcionar.

Por este motivo cuenta con herramientas mucho más poderosas que un cliente estándar. Por este motivo, cuando firmamos una hipoteca con el banco debemos desconfiar de sus condiciones. Su negocio es maximizar beneficio prestando dinero y no ser nuestro compañero o amigo. Es un negocio. ¿Quién no quiere vender con el máximo beneficio? Todo el mundo, pero no a cualquier precio.

Las hipotecas multidivisa responden a esa premisa de la manera más fiel: sólo que además se hace sin escrúpulos.

De hecho, Bankinter conocía los riesgos de las hipotecas multidivisa según informó OK Diario donde uno de los máximos directivos envió una circular A SUS TRABAJADORES indicándoles que se aconsejaba referenciar la hipoteca multidivisa del Euro al propio Euro. Es decir, no asumir riesgos. Sin embargo, siguieron vendiendo este producto a más y más personas.

Y es que, aunque la economía no es una ciencia exacta, los bancos pueden predecir de manera estadística cómo se va a comportar el mercado. 

Se puede intentar maximizar los beneficios, pero no a cualquier precio. Un precio muy alto para los más de 70.000 afectados quienes si no han perdido la casa, les resulta extremadamente difícil llegar a pagar las cuotas.

Reclamar hipoteca Multidivisa – Sentencias TJUE y Tribunal Supremo – Son abusivas las hipotecas multidivisa si se demuestra la falta de transparencia

El Tribunal Supremo ha declarado ilegal una hipoteca multidivisa debido a que esta se debía haber comercializada detallando apropiadamente al cliente todos los riesgos que contraía.

El fallo, que abre el camino a otros muchos casos pendientes de la Justicia, deja la hipoteca como un préstamo reformulado en euros y que se amortiza en euros. De esta forma, corrige un abuso en el que los hipotecados tuvieron que “abonar cuotas superiores en aproximadamente un 50% al importe de la cuota inicial pese a la bajada del tipo de interés”, señala la sentencia publicada este miércoles.

El 20 de septiembre, el TJUE ya se pronunció sobre la legalidad de las Hipotecas Multidivisa que afecta a unas 70.000 personas.

En la sentencia declara que este índice es abusivo y que se comercializó con falta de transparencia. El Tribunal señala que “cuando una institución financiera concede un préstamo en divisa extranjera, debe facilitar al prestatario la información suficiente para que éste pueda tomar decisiones fundadas y prudentes, que le permita valorar las consecuencias económicas de una cláusula sobre sus obligaciones financieras”.

Considera en la demanda que el banco presentó su producto de manera engañosa, poniendo únicamente de relieve los beneficios que los prestatarios podrían obtener, sin mostrar sus riesgos potenciales ni la probabilidad de que éstos se materializaran.

Sin embargo, también indica que sólo será abusiva cuando no haya sido redactada de manera clara y comprensible.

La sentencia sigue la misma línea que la pronunciada el 30 de junio de 2015 donde consideraba las hipotecas multidivisas un producto financiero, complejo y derivado por lo que las entidades debían seguir la normativa (Mifid) incluida actualmente en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley que fue modificada el 19 de diciembre de 2007.

En dicha normativa se establecen unas obligaciones de información para las entidades financieras en relación a la concesión de préstamos en los que la determinación del importe de la cuota de amortización y el cálculo del capital pendiente de amortización en cada momento estuviera referenciado a una divisa extranjera, y que permitieran a los clientes la adecuada valoración del riesgo.

“La Sala considera que la “hipoteca multidivisa” es, en tanto que préstamo, un instrumento financiero.

La multidivisa es, además, un instrumento financiero derivado por cuanto que la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera. En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, está incluido en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley. Y es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el art. 79.bis.8 de la Ley del Mercado de Valores, en relación al art. 2.2 de dicha ley.’’