Calculadora simulador de hipoteca
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Calculadora simulador de hipoteca: IRPH, Gastos de formalización, cláusula suelo y multidivisa frente al euribor
Para calcular los diferentes índices o gastos que afectan una hipoteca, hay que hacer complejos cálculos que determinan las cantidades a pagar de más.
Mediante estas calculadoras, podremos hacer un cálculo muy aproximado de lo que podemos reclamar a nuestro banco o caja en función del índice al que esté referenciada la hipoteca o a los gastos que hayamos asumido desde la firma de la hipoteca hasta ahora.
Las calculadoras no son vinculantes ya que tiene que ser un especialista en la materia el que compruebe todos los detalles del contrato de la hipoteca para que sea exacto y sea una prueba ante una posible reclamación.
Si tienes dudas, puedes contactar con nosotros, abogados especialistas en reclamaciones hipotecarias y tarjetas de crédito revolving como la tarjeta Visa Go La Caixa, la tarjeta Wizink o Affinity Card de Inditex.
Mostrar másCALCULADORA SIMULADOR IRPH
La calculadora de IRPH, ofrece un cálculo complejo que no solo tiene en cuenta el IRPH, sino la cláusula suelo si ha existido. Hará un cálculo complejo teniendo en cuenta ambas cláusulas para saber exactamente cuánto nos devolverían si estuviéramos afectados por ambas. Si no tuviéramos suelo, simplemente no hay que rellenar ese dato.
Una vez introduzcamos los datos básicos en la calculadora y hagamos click en calcular, tendremos 6 opciones a elegir:
1. Suelo: Si tiene suelo en la hipoteca y el IRPH no se declara abusivo, calculará el suelo.
2. Índice (0): El importe que se le devolvería si el índice IRPH se declara nulo y no hubiera un sustitutivo en su hipoteca que fuera legal (por ejemplo otro irph declarado nulo).
3. índice (E): El importe que se le devolvería si el IRPH de la hipoteca ha sido declarado nulo y devuelven todas las cantidades pagadas de más con sustituto euribor.
4. Suelo e índice (0): El importe que se le devolvería si el índice IRPH se declara nulo y no hubiera un sustitutivo en su hipoteca que fuera legal (por ejemplo otro irph declarado nulo) + la devolución de la cláusula suelo.
5. Suelo e índice (E): El importe que se le devolvería si el índice IRPH se sustituyera por Euribor + la devolución de la cláusula suelo.
6. Desestimación: Quiere decir que hemos perdido tanto el suelo y el IRPH no se declara abusivo por lo que no nos devuelven ningún importe.
Cualquier persona que haya firmado una hipoteca, la haya cancelado ya o no, puede estar afectado y puede reclamar la devolución del 50% de los gastos asociados a la firma de la hipoteca, entre los que encontramos:
– Tasación de la vivienda
– Notaría
– Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
– Gestoría
– Registro de la propiedad
En algunas comunidades incluso se puede reclamar el 100% de los gastos.
CALCULADORA SIMULADOR DE CLÁUSULA SUELO
Como bien indica su nombre, la cláusula suelo establece un límite mínimo que el cliente tiene que pagar en la hipoteca aunque el índice al que estuviera referenciado ya sea el euribor o el IRPH hubiera sido inferior.
Cuanto mayor sea el suelo que se le aplica, superior va a ser el importe a pagar.
La cláusula suelo también se puede reclamar aunque se haya cancelado la hipoteca. No hay plazo.
CALCULADORA HIPOTECA MULTIDIVISA
Ejemplo cálculo de intereses de hipoteca multidivisa en Francos Suizos
Una hipoteca multidivisa de 200.000 EUR a finales de abril de 2008 valían 324.000 Francos Suizos. Con 1€ podíamos comprar 1,62 Francos Suizos.
Si tomamos el último tipo de cambio a 21 de abril de 2017, resulta que con 1€ podemos comprar 1,0696 Francos Suizos por la constante devaluación del Euro respecto al Franco Suizo.
Para un cliente hipotecado en Francos Suizos que solo hubiera pagado intereses, su deuda de 324.000 Francos Suizos, ¿En cuantos euros se convierten? En 324.000€ / 121, es decir, 303.086€.
En otras palabras, una deuda de 200.000€ del año 2008 se convierte en 303.086€.
¡103.086 euros más!
Y el interés que pagaría actual sería la cuota que quede por pagar de la hipoteca multidivisa al que está referenciada su hipoteca sobre esa base.
*Este cálculo no está teniendo en cuenta la amortización de la hipoteca. Realizar un cálculo sobre hipoteca multidivisa es muy complejo y necesita realizarse por una especialista en la materia.
Ejemplo cálculo de intereses de hipoteca multidivisa en Yenes
Una hipoteca multidivisa de 200.000 EUR a finales de abril de 2008 valían 32.400.000 Yenes. Con 1€ podíamos comprar 162 Yenes.
Si tomamos el último tipo de cambio a 30 de abril de 2017, resulta que con 1€ podemos comprar 121 Yenes por la constante devaluación del Euro respecto al Yen.
Para un cliente hipotecado en Yenes que solo hubiera pagado intereses, su deuda de 32.400.000 Yenes, ¿En cuantos euros se convierten? En 32.400.000€ / 121 es decir, 267.678€.
En otras palabras, una deuda de 200.000€ del año 2008 se convierte en 267.678€.
¡67.678 euros más!
Y el interés que pagaría actual sería la cuota que quede por pagar de la hipoteca multidivisa al que está referenciada su hipoteca sobre esa base.
NOTA: Además el YEN en 2012 bajo estrepitosamente hasta 96 yenes, lo que provocó que prácticamente los intereses de la hipoteca fueran de casi el doble que de una de 200.000.
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Jorge Languidey RodríguezMe dan confianza en mi caso espero pronto se resuelva para comenzar de nuevo
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Preguntas frecuentes sobre reclamaciones por los gastos de formalización de hipoteca
Descubre las respuestas a las preguntas más frecuentes sobre estos gastos de formalización
Durante años la jurisprudencia española ha debatido sobre este tema. Concretamente, el 23 de diciembre de 2015, una sentencia del Tribunal Supremo (TS), respondiendo a una demanda de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), anuló la cláusula de gastos en las escrituras de préstamos hipotecarios del BBVA, un desembolso que tradicionalmente se había hecho cargo siempre el cliente.
Textualmente, la cláusula decía: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución de este contrato (…) La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca”.
Más tarde, el Alto Tribunal dijo que no permitía una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos, y que la totalidad de ellos debe recaer sobre el hipotecante ya que, quién tiene el interés principal de la inscripción de la escritura de préstamo es el prestamista, es decir, el banco.
Por lo tanto, quien haya pagado la totalidad de los gastos de formalización puede y debe reclamar al banco el dinero pagado ilegalmente.
De media puede recuperar 2.000€.
1- Gastos de Notaría:
Debido a la importancia del importe que desembolsaremos al firmar una hipoteca, el ”contrato” por el que se pone de acuerdo el comprador y el vendedor necesita de un tercero, que asista como testigo, y que constate que lo que se ha firmado, es de mutuo acuerdo, en plenas facultades entre ambos, respetando y cumpliendo las leyes vigentes así como los derechos de ambas partes.
Estos son los honorarios que pagamos al notario por dar fe de las escrituras. Certifica los pasos que ha seguido el banco en el proceso de la escritura hipotecaria y de compra-venta. Estas cantidades están fijadas por ley y a partir de estos se aplicará un arancel en función de la extensión de la escritura, del y del número de copias que se hagan…
¿Cuánto puedo reclamar por los gastos de notaría?
Suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria.
2- Gasto de Registro de la propiedad:
La Ley exige que todos los bienes inmuebles deben estar ”censados”, como lo puedan estar las personas físicas en el Ayuntamiento correspondiente, con el objetivo de saber, en cada momento, a quién pertenecen (titulares), cargas, servidumbres, notas…
Es un gasto necesario en toda compra-venta de vivienda. Esta cantidad, como la de los notarios también está regulada por ley.
¿Cuánto puedo reclamar por los gastos de registro de la propiedad?
Este gasto oscila en tre 100 y 250€ para una hipoteca media.
3- Gastos de gestoría:
La gestoría es quién realizará los trámites anteriores, de inscripción de la propiedad y la liquidación de impuestos. En general, todas las gestorías deberían cobrar un importe similar a sus clientes según los servicios prestados.
¿Cuánto puedo reclamar por los gastos de gestoría?
El gasto medio rondaría entre 150 y 300€.
4- Gasto de Tasación de la vivienda:
Es un informe donde se garantiza al banco que la casa tiene un valor suficiente para que en caso de impago puedan recuperar el dinero prestado a través de la hipoteca.
¿Cuánto puedo reclamar por la tasación de la vivienda?
Varía en función del inmueble, la zona, superficie y oscila entre 150 y 450€.
5- Gasto de Comisión de Apertura:
¿Qué es la comisión de apertura?
La comisión de apertura es aquel servicio por el que el banco cobra al cliente una determinada cantidad de dinero con el objetivo de cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.
El dinero que el banco cobra por esta comisión de apertura varía en función del nominal del préstamo solicitado.
Así pues, lo más común es que el cliente se encuentre a la hora de formalizar el préstamo con una comisión de apertura del 0,3% – 3% sobre la cantidad total solicitada al banco.
¿Por qué la comisión de apertura es considerada abusiva?
El motivo principal por el que cada vez más juzgados consideran abusivo este gasto es la falta de negociación de este gasto entre entidad y cliente y la ausencia de justificación de los gastos a los que el banco incurre para poder hacer efectivo el préstamo hipotecario.
Actualmente existe una abundante jurisprudencia favorable por parte de diversos juzgados de España entre los que por ejemplo encontramos la Sentencia Civil Nº52/2017 del Juzgado de Primera Instancia de Cartagena el 28 de abril de 2017.
En esta sentencia, el fallo es estimatorio y condena a la entidad demandada a pagar la comisión de apertura que se reclamaba, con los intereses legales correspondientes, considerando esta cláusula nula por ser abusiva.
¿Cómo sé si tengo comisión de apertura en mi hipoteca?
Para saber si hemos pagado o no la comisión de apertura al banco debemos buscar dentro de la escritura del préstamo hipotecario en la cláusula cuarta “comisiones” el apartado de “comisión de apertura”. Si efectivamente es así, veremos indicado un porcentaje sobre el importe.
¿Cuánto dinero puedo reclamar por la comisión de apertura?
Se puede reclamar la totalidad de la cuantía que se pagó en concepto de comisión de apertura. Lo más común es reclamar la cantidad de 500-6000€ dependiendo del importe solicitado y la comisión de apertura que nos cargaron.
Por ejemplo, si el préstamo hipotecario que formalizamos en 2006 tiene un nominal de 200.000€ y la comisión de apertura que pagamos es de 0,7%, puede reclamar la comisión de apertura de 1400€ por este servicio más de los interés legales generados desde 2006.
Tras la última Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 16 de julio de 2020 el AJD no se puede reclamar.
El AJD es un impuesto que cobra la Administración Pública y que actualmente lo recaudan las Comunidades Autónomas ya que tienen transferidas las competencias de este tipo de tributos.
Según la Sentencia del TJUE todos los gastos que afectan a la apertura o cancelación de una hipoteca, como los gastos de notaría, registrador, gestoría, registrales, impuestos… se pueden reclamar. Sólo hay una excepción: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este queda excluido ya que no hay ninguna norma que establezca la distribución de estos gastos hasta la Ley Hipotecaria del 2019.
Lo primero que se aconseja hacer es revisar si se dispone de toda la documentación en casa y si no acudir al propio banco y solicitar la documentación requerida para reclamar exitosamente.
Si por algún motivo no ha sido posible disponer de esta documentación, porque no se tiene en casa o el banco no cuenta con ella, lo mejor es seguir estos pasos para conseguirla:
Gasto de notaría y gasto de registro de la propiedad:
Siempre y cuando sepa quién fue el notario y registrador al que acudió para la constitución de la hipoteca, podrá obtener el recibo del gasto de notaría y registro de la propiedad si acude a ellos, además de obtener la escritura del préstamo hipotecario. Además, es posible que el mismo despacho de la notaría pueda indicarle el nombre de la gestoría para solicitar las facturas correspondientes.
Gasto de Gestoría
El gasto de gestoría que se contrata puede ser asignado de 2 formas. La primera es la asignación por parte del propio cliente en ese caso ya conoce la gestoría y la segunda es la asignación de este servicio por el propio banco. Si el propio banco le asignó la gestoría, usted puede solicitar al banco el recibo del gasto asociado a este servicio.
Gasto de la tasación de la vivienda
Se puede obtener fácilmente buscando en la libreta del banco que usted posee o haya utilizado en el pasado. Además, también puede aparecer otro tipo de gasto hipotecario en la misma libreta.
La respuesta es sí. De hecho, la mayoría de los bancos rechazan por sistema las reclamaciones extrajudiciales y cuando no lo hacen, en muchos casos ofrecen cantidades inferiores.
Siempre puede reclamar pese a haber sido rechazada la reclamación extrajudicial. La siguiente acción a tomar, sería interponer la demanda de los gastos de hipoteca por la vía judicial.
Es posible que al igual que otros afectados, haya recibido una respuesta negativa por parte del banco en la reclamación extrajudicial de los gastos de hipoteca.
Esto no debe de ser un motivo por el que deba abandonar la reclamación ya que los bancos en la mayor parte de los casos siguen este patrón de respuesta.
Sí, afecta casi al 100% de las hipotecas
Este punto es primordial:
Cualquier persona puede reclamar los gastos de hipoteca. Aunque hayas cancelado el préstamo, lo hayas renovado, vendido la casa o cualquier otra situación, siempre se tiene derecho a recuperar esos gastos.
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