Reclamar gastos de hipoteca a BBVA
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¿Alguna incidencia con el Banco BBVA? Explicamos sus inicios y principales hechos reclamables
El BBVA es uno de los bancos más grandes de España y uno de los principales bancos del mundo. Su historia se remonta a mediados del siglo XIX, cuando se fundó el Banco de Bilbao en 1857 en la ciudad de Bilbao, en el norte de España. El objetivo del banco era financiar el creciente sector industrial de la región, que estaba experimentando un fuerte crecimiento gracias a la riqueza minera del área.
En 1902, se fundó el Banco de Vizcaya en Bilbao, con un enfoque en el financiamiento de la industria siderúrgica y minera de la región. En 1988, ambos bancos se fusionaron para crear el Banco Bilbao Vizcaya (BBV).
En 1999, BBV se fusionó con otro banco español, el Banco de Comercio, para crear el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA). Esta fusión creó el segundo banco más grande de España, después del Banco Santander, y uno de los bancos más grandes de América Latina.
Desde entonces, el BBVA se ha expandido en todo el mundo, con presencia en más de 30 países y una amplia gama de servicios financieros que incluyen banca minorista, banca corporativa, gestión de activos, seguros y servicios de inversión. En 2020, el BBVA vendió su filial estadounidense a PNC Financial Services por 11.600 millones de dólares, lo que marcó su salida del mercado estadounidense y le permitió centrarse en sus operaciones en Europa y América Latina.
Mostrar másBBVA se aviene a devolver por primera vez las cláusulas suelo previas a mayo de 2013
Por primera vez, tras un largo pulso judicial, BBVA ha decidido comenzar a devolver lo cobrado en aplicación de cláusulas suelo sin que medie una sentencia condenatoria. A punto de cumplirse cuatro años desde que el Tribunal Supremo considerara nulos, por falta de transparencia, los límites a la rebaja de los tipos de interés que BBVA incluía en sus hipotecas, y después de que el Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) dictara el pasado diciembre que la banca debe devolver lo cobrado por condiciones opacas con retroactividad total, y no solo desde aquel fallo de mayo de 2013, BBVA ha comenzado a anunciar a algunos clientes que reclamaron por la vía extrajudicial que en unos días les indemnizará por los intereses ligados a euríbor o IRPH que pagaron de más.
Pese a los fallos en contra, la entidad que preside Francisco González se resistió a conceder una devolución generalizada y se limitó a anunciar que estudiaría cada caso para “devolver la cláusula suelo a aquellos clientes a los que corresponda”. BBVA confirma ahora que este mes de abril ha comenzado a informar y a pagar a los beneficiarios que ha identificado.
“Tras analizar las circunstancias particulares de su caso, y una vez se ha comprobado que dicha cláusula le fue aplicada antes de su eliminación, se ha considerado que es procedente atender a su petición”, informa por correo electrónico BBVA a los clientes a los que acepta indemnizar, según ha podido comprobar este diario.
“Como usted sabe, BBVA decidió eliminar a todos sus clientes consumidores la aplicación de la cláusula suelo con efectos 9 de mayo de 2013”, expone en alusión a la decisión tomada tras el varapalo judicial recibido entonces. En un comunicado estándar, BBVA matiza además que en el caso de Catalunya Caixa, entidad nacionalizada que acabó adjudicándose, los suelos dejaron de aplicarse el 1 de julio de 2015.
A continuación, BBVA ofrece una tabla detallando los intereses abonados por el cliente cada año, el nuevo cálculo de intereses que corresponde a cada ejercicio una vez eliminada la cláusula suelo, las cantidades abonadas de más resultantes, el tipo legal del dinero a añadir y el saldo total que se procederá a devolver.
Llama la atención que BBVA desglose lo cobrado cada año desde 2013, pese a que retiró entonces todos sus suelos y no procede que devuelva nada de ese periodo, pero que ofrezca sumadas y sin detallar todas las cuantías previas a 2012, lo que complica al afectado comprobar el impacto de cada ejercicio. Algunos clientes aseveran que la propuesta recibida es inferior a lo que les cobraron.
“BBVA procederá a la devolución de la suma de dichas cantidades, mediante abono en la cuenta corriente vinculada a su préstamo, transcurridos 15 días naturales desde la fecha de esta carta”, avanza la entidad, sin precisar que ese es el plazo que el cliente tiene para valorar si el cálculo le parece correcto y acepta esta indemnización, según establece el decreto ley aprobado por el Gobierno en enero para impulsar una solución extrajudicial que evite el colapso de los juzgados por estos litigios.
El banco se limita a apuntar que si el afectado “no deseara que se le abone la cantidad ofrecida puede ponerse en contacto” con la entidad telefónicamente. BBVA se ofrece así al pago en efectivo del dinero cobrado de más, que según el decreto debe ser la propuesta de partida, y advierte al particular de que si disfrutó de la deducción por la compra de vivienda habitual tendrá que regularizar el pago con Hacienda. La entidad no ofrece en esta carta otras alternativas que eviten al cliente tributar por este ingreso, como sería la aplicación de descuentos sobre las cuotas que le restan por pagar.
Hasta la fecha solo habían trascendido las contestaciones negativas que BBVA daba a los clientes que considera que no merecen ser compensados, a los que ofrecía una respuesta estándar en la que no especificaba si el motivo era que no se les había aplicado una cláusula suelo o se les deniega por no tener perfil de consumidor.
Ahora, con esta nueva remesa de contestaciones positivas, BBVA abre la veda para comenzar a devolver hasta 1.200 millones de euros cobrados por estas cláusulas, según sus propios cálculos, para los que hasta la fecha ha dotado 577 millones de euros brutos.
BBVA, condenado a devolver 6.659 euros a un cliente con un IRPH en su hipoteca
El Juzgado Mercantil Número 7 de Barcelona ha declarado nulo el índice IRPH Cajas de Ahorro que tenía un cliente en su hipoteca y ha condenado al BBVA a anular dicho índice y devolver 6.659 euros
El Juzgado Mercantil Número 7 de Barcelona ha declarado nulo el índice IRPH Cajas de Ahorro que tenía un cliente en su hipoteca y ha condenado al BBVA a anular dicho índice y devolver 6.659 euros “en concepto de intereses y no amortización”. BBS Abogados, despacho asociado a la plataforma jurídica Denunciascolectivas.com, ha conseguido una sentencia pionera sobre IRPH en Barcelona.
Se trata de una de las primeras sentencias que dan la razón a un hipotecado con IRPH. Ya en 2013, otro juez de Madrid dictaminó que establecer el IRPH como índice en sustitución del Euribor resultaba más perjudicial para el prestatario, lo que daba lugar a declarar dicho índice como abusivo. En este caso, el Juzgado de Primera Instancia de Collado Villalba (Madrid) suspendió la ejecución hipotecaria de una vivienda por impago de una hipoteca “a la vista de las numerosas cláusulas abusivas” existentes en el contrato hipotecario. Ha esta sentencia, le han seguido muchas más -más de 30-, incluyendo la última de Barcelona, tal y como recoge en su web Asuapedefin, la asociación de afectados por permutas y derivados financieros.
En esta última, el magistrado de la ciudad condal “declara nula por abusiva la condición general de la contratación (…) que establece como índice de referencia el IRPH Cajas de Ahorro”. A cambio, el préstamo se referenciará al Euribor más 1 punto, respetando así el diferencial pactado en la hipoteca.
“Esta sentencia no podría venir en mejor momento. El pasado 25 de febrero el Tribunal Supremo anunció la resolución de un recurso de un cliente del BBVA en el que declaraba que sólo habría retroactividad en casos de cláusula suelo desde mayo de 2013. Y, aunque el IRPH y la cláusula suelo son esencialmente diferentes, tienen una similitud incuestionable: en ambos casos hay que hablar de retroactividad. Que un juzgado declare la retroactividad desde el inicio del préstamo, precisamente, para un cliente del BBVA, es significativo. Aunque estemos hablando de IRPH y no de cláusula suelo”, aseguran desde Denunciascolectivas.com.
En el fallo de BBS Abogados se hace precisamente referencia a la polémica sentencia del 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo sobre cláusula suelo, para establecer “qué requisitos ha de cumplir una cláusula negocial para que pueda calificarse como condición general de la contratación”. Y también cita de nuevo la sentencia para dirimir qué criterios han de primar para considerar o no abusiva dicha cláusula. El juez, tras considerar el IRPH abusivo, procede a su nulidad “a petición de los demandantes” ycondena a BBVA a la devolución de los intereses, condenándola además a pagar las costas del proceso judicial.
El Estado, en el foco por su responsabilidad en las cláusulas suelo de BBVA y Popular
“Tras los últimos acontecimientos sobre las cláusulas suelo (la sentencia del Tribunal de la UE y el descafeinado real decreto con el procedimiento extrajudicial), los afectados que peor lo tienen son, paradójicamente, los clientes de las únicas entidades cuyas cláusulas han sido declaradas nulas por el Supremo: BBVA, Cajamar, Abanca (NCG Banco) y Popular. Como ha informado El Confidencial, se van a acoger al principio de cosa juzgada para no devolver nada más allá de 2013. Pero se abre una vía de esperanza para estos hipotecados: pedir la responsabilidad patrimonial del Estado.
El principio de cosa juzgada, que pretende preservar la seguridad jurídica, establece que nadie puede ser condenado a dos cosas distintas por los mismos hechos. Y como el Supremo condenó a estas entidades a dejar de aplicar las cláusulas a partir de mayo de 2013 sin devolver nada de lo cobrado anteriormente —en el caso del Popular, condenado en 2015, ni siquiera tuvo que devolver lo percibido entre 2013 y ese año—, consideran que ahora no les afecta la sentencia europea que concede la retroactividad total. En todo caso, eso cierra a los afectados la vía de volver a pedir la nulidad.
Existe otra, que es el recurso de revisión de sentencia firme, regulado en el artículo 510 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pero esta revisión se circunscribe a unos supuestos muy restringidos —que la condena sea resultado de documentos o declaraciones falsas, que los testigos fueran chantajeados y cosas así— que no se aplican a este caso. Por tanto, también lo tienen muy complicado. Por eso, la magistrada de lo mercantil y profesora de derecho Fátima Durán aseguró en unas jornadas en el Centro de Estudios Financieros que la vía con más probabilidades es pedir la responsabilidad patrimonial del Estado.
“La propia sentencia del Tribunal de la UE dice que el Estado es el responsable de que el Supremo lo haya hecho mal”, según Durán. Marcelo Tamargo, abogado del bufete Espacio Legal, añade que “esa responsabilidad patrimonial de la Administración está motivada porque sus empleados, los jueces, no aplicaron el derecho comunitario, como era su obligación según el artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial”. “La Administración de Justicia pertenece al Estado, por lo que cualquier acto dañino suyo es responsabilidad del Estado, como una decisión errónea de Hacienda”, añade.”
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Preguntas frecuentes sobre reclamaciones a BBVA
Aquí solucionamos las preguntas más habituales que tienen nuestros clientes sobre los distintos productos.
Preguntas frecuentes sobre reclamaciones por los gastos de formalización de hipoteca
Descubre las respuestas a las preguntas más frecuentes sobre estos gastos de formalización
Durante años la jurisprudencia española ha debatido sobre este tema. Concretamente, el 23 de diciembre de 2015, una sentencia del Tribunal Supremo (TS), respondiendo a una demanda de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), anuló la cláusula de gastos en las escrituras de préstamos hipotecarios del BBVA, un desembolso que tradicionalmente se había hecho cargo siempre el cliente.
Textualmente, la cláusula decía: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución de este contrato (…) La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca”.
Más tarde, el Alto Tribunal dijo que no permitía una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos, y que la totalidad de ellos debe recaer sobre el hipotecante ya que, quién tiene el interés principal de la inscripción de la escritura de préstamo es el prestamista, es decir, el banco.
Por lo tanto, quien haya pagado la totalidad de los gastos de formalización puede y debe reclamar al banco el dinero pagado ilegalmente.
De media puede recuperar 2.000€.
1- Gastos de Notaría:
Debido a la importancia del importe que desembolsaremos al firmar una hipoteca, el ”contrato” por el que se pone de acuerdo el comprador y el vendedor necesita de un tercero, que asista como testigo, y que constate que lo que se ha firmado, es de mutuo acuerdo, en plenas facultades entre ambos, respetando y cumpliendo las leyes vigentes así como los derechos de ambas partes.
Estos son los honorarios que pagamos al notario por dar fe de las escrituras. Certifica los pasos que ha seguido el banco en el proceso de la escritura hipotecaria y de compra-venta. Estas cantidades están fijadas por ley y a partir de estos se aplicará un arancel en función de la extensión de la escritura, del y del número de copias que se hagan…
¿Cuánto puedo reclamar por los gastos de notaría?
Suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria.
2- Gasto de Registro de la propiedad:
La Ley exige que todos los bienes inmuebles deben estar ”censados”, como lo puedan estar las personas físicas en el Ayuntamiento correspondiente, con el objetivo de saber, en cada momento, a quién pertenecen (titulares), cargas, servidumbres, notas…
Es un gasto necesario en toda compra-venta de vivienda. Esta cantidad, como la de los notarios también está regulada por ley.
¿Cuánto puedo reclamar por los gastos de registro de la propiedad?
Este gasto oscila en tre 100 y 250€ para una hipoteca media.
3- Gastos de gestoría:
La gestoría es quién realizará los trámites anteriores, de inscripción de la propiedad y la liquidación de impuestos. En general, todas las gestorías deberían cobrar un importe similar a sus clientes según los servicios prestados.
¿Cuánto puedo reclamar por los gastos de gestoría?
El gasto medio rondaría entre 150 y 300€.
4- Gasto de Tasación de la vivienda:
Es un informe donde se garantiza al banco que la casa tiene un valor suficiente para que en caso de impago puedan recuperar el dinero prestado a través de la hipoteca.
¿Cuánto puedo reclamar por la tasación de la vivienda?
Varía en función del inmueble, la zona, superficie y oscila entre 150 y 450€.
5- Gasto de Comisión de Apertura:
¿Qué es la comisión de apertura?
La comisión de apertura es aquel servicio por el que el banco cobra al cliente una determinada cantidad de dinero con el objetivo de cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.
El dinero que el banco cobra por esta comisión de apertura varía en función del nominal del préstamo solicitado.
Así pues, lo más común es que el cliente se encuentre a la hora de formalizar el préstamo con una comisión de apertura del 0,3% – 3% sobre la cantidad total solicitada al banco.
¿Por qué la comisión de apertura es considerada abusiva?
El motivo principal por el que cada vez más juzgados consideran abusivo este gasto es la falta de negociación de este gasto entre entidad y cliente y la ausencia de justificación de los gastos a los que el banco incurre para poder hacer efectivo el préstamo hipotecario.
Actualmente existe una abundante jurisprudencia favorable por parte de diversos juzgados de España entre los que por ejemplo encontramos la Sentencia Civil Nº52/2017 del Juzgado de Primera Instancia de Cartagena el 28 de abril de 2017.
En esta sentencia, el fallo es estimatorio y condena a la entidad demandada a pagar la comisión de apertura que se reclamaba, con los intereses legales correspondientes, considerando esta cláusula nula por ser abusiva.
¿Cómo sé si tengo comisión de apertura en mi hipoteca?
Para saber si hemos pagado o no la comisión de apertura al banco debemos buscar dentro de la escritura del préstamo hipotecario en la cláusula cuarta “comisiones” el apartado de “comisión de apertura”. Si efectivamente es así, veremos indicado un porcentaje sobre el importe.
¿Cuánto dinero puedo reclamar por la comisión de apertura?
Se puede reclamar la totalidad de la cuantía que se pagó en concepto de comisión de apertura. Lo más común es reclamar la cantidad de 500-6000€ dependiendo del importe solicitado y la comisión de apertura que nos cargaron.
Por ejemplo, si el préstamo hipotecario que formalizamos en 2006 tiene un nominal de 200.000€ y la comisión de apertura que pagamos es de 0,7%, puede reclamar la comisión de apertura de 1400€ por este servicio más de los interés legales generados desde 2006.
Tras la última Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 16 de julio de 2020 el AJD no se puede reclamar.
El AJD es un impuesto que cobra la Administración Pública y que actualmente lo recaudan las Comunidades Autónomas ya que tienen transferidas las competencias de este tipo de tributos.
Según la Sentencia del TJUE todos los gastos que afectan a la apertura o cancelación de una hipoteca, como los gastos de notaría, registrador, gestoría, registrales, impuestos… se pueden reclamar. Sólo hay una excepción: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este queda excluido ya que no hay ninguna norma que establezca la distribución de estos gastos hasta la Ley Hipotecaria del 2019.
Lo primero que se aconseja hacer es revisar si se dispone de toda la documentación en casa y si no acudir al propio banco y solicitar la documentación requerida para reclamar exitosamente.
Si por algún motivo no ha sido posible disponer de esta documentación, porque no se tiene en casa o el banco no cuenta con ella, lo mejor es seguir estos pasos para conseguirla:
Gasto de notaría y gasto de registro de la propiedad:
Siempre y cuando sepa quién fue el notario y registrador al que acudió para la constitución de la hipoteca, podrá obtener el recibo del gasto de notaría y registro de la propiedad si acude a ellos, además de obtener la escritura del préstamo hipotecario. Además, es posible que el mismo despacho de la notaría pueda indicarle el nombre de la gestoría para solicitar las facturas correspondientes.
Gasto de Gestoría
El gasto de gestoría que se contrata puede ser asignado de 2 formas. La primera es la asignación por parte del propio cliente en ese caso ya conoce la gestoría y la segunda es la asignación de este servicio por el propio banco. Si el propio banco le asignó la gestoría, usted puede solicitar al banco el recibo del gasto asociado a este servicio.
Gasto de la tasación de la vivienda
Se puede obtener fácilmente buscando en la libreta del banco que usted posee o haya utilizado en el pasado. Además, también puede aparecer otro tipo de gasto hipotecario en la misma libreta.
La respuesta es sí. De hecho, la mayoría de los bancos rechazan por sistema las reclamaciones extrajudiciales y cuando no lo hacen, en muchos casos ofrecen cantidades inferiores.
Siempre puede reclamar pese a haber sido rechazada la reclamación extrajudicial. La siguiente acción a tomar, sería interponer la demanda de los gastos de hipoteca por la vía judicial.
Es posible que al igual que otros afectados, haya recibido una respuesta negativa por parte del banco en la reclamación extrajudicial de los gastos de hipoteca.
Esto no debe de ser un motivo por el que deba abandonar la reclamación ya que los bancos en la mayor parte de los casos siguen este patrón de respuesta.
Sí, afecta casi al 100% de las hipotecas
Este punto es primordial:
Cualquier persona puede reclamar los gastos de hipoteca. Aunque hayas cancelado el préstamo, lo hayas renovado, vendido la casa o cualquier otra situación, siempre se tiene derecho a recuperar esos gastos.
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