Reclamar Hipoteca Multidivisa. Reclamación de multidivisas. Sentencias TJUE y Supremo



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Reclamar hipoteca Multidivisa - Sentencias TJUE y Tribunal Supremo - Son abusivas las hipotecas multidivisa si se demuestra la falta de transparencia

Reclamar Hipoteca Multidivisa TJUE

El Tribunal Supremo ha declarado ilegal una hipoteca multidivisa debido a que esta se debía haber comercializada detallando apropiadamente al cliente todos los riesgos que contraía.

El fallo, que abre el camino a otros muchos casos pendientes de la Justicia, deja la hipoteca como un préstamo reformulado en euros y que se amortiza en euros. De esta forma, corrige un abuso en el que los hipotecados tuvieron que “abonar cuotas superiores en aproximadamente un 50% al importe de la cuota inicial pese a la bajada del tipo de interés”, señala la sentencia publicada este miércoles.

El 20 de septiembre, el TJUE ya se pronunció sobre la legalidad de las Hipotecas Multidivisa que afecta a unas 70.000 personas.

En la sentencia declara que este índice es abusivo y que se comercializó con falta de transparencia. El Tribunal señala que “cuando una institución financiera concede un préstamo en divisa extranjera, debe facilitar al prestatario la información suficiente para que éste pueda tomar decisiones fundadas y prudentes, que le permita valorar las consecuencias económicas de una cláusula sobre sus obligaciones financieras”.

Considera en la demanda que el banco presentó su producto de manera engañosa, poniendo únicamente de relieve los beneficios que los prestatarios podrían obtener, sin mostrar sus riesgos potenciales ni la probabilidad de que éstos se materializaran.

Sin embargo, también indica que sólo será abusiva cuando no haya sido redactada de manera clara y comprensible.

La sentencia sigue la misma línea que la pronunciada el 30 de junio de 2015 donde consideraba las hipotecas multidivisas un producto financiero, complejo y derivado por lo que las entidades debían seguir la normativa (Mifid) incluida actualmente en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley que fue modificada el 19 de diciembre de 2007.

En dicha normativa se establecen unas obligaciones de información para las entidades financieras en relación a la concesión de préstamos en los que la determinación del importe de la cuota de amortización y el cálculo del capital pendiente de amortización en cada momento estuviera referenciado a una divisa extranjera, y que permitieran a los clientes la adecuada valoración del riesgo.

 

"La Sala considera que la “hipoteca multidivisa” es, en tanto que préstamo, un instrumento financiero.

La multidivisa es, además, un instrumento financiero derivado por cuanto que la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera. En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, está incluido en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley. Y es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el art. 79.bis.8 de la Ley del Mercado de Valores, en relación al art. 2.2 de dicha ley.’’


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¿Entonces qué aporta esta nueva sentencia sobre Multidivisas?

La importancia de esta sentencia radica en que la mayoría de las hipotecas que se firmaron son anteriores a dicha ley, por lo que esta sentencia aclara cómo se debe proceder a partir de ahora con los casos anteriores a dicha fecha.

Tanto los clientes que firmaron antes de la ley como los que firmaron después cuentan con una seguridad jurídica mayor a la hora de reclamar por las cantidades pagadas de más siempre que puedan demostrar que hubo falta de transparencia. Si se demuestra la falta de transparencia se considerará cláusula contractual abusiva no vinculante y podrán pedir la anulación de la hipoteca multidivisas y aplicar otro índice.

La mayoría de los clientes que firmaron esperaban pagar menos en la cuantía de las cuotas de sus hipotecas. Sin embargo, la hipoteca Multidivisa no sólo afecta a la cuota de las hipotecas sino al importe de capital prestado haciendo que algunos casos incluso aumentara.

Se cuenta por miles los casos de clientes que llevan pagando años y no han amortizado ni un solo euro de su hipoteca y que les ha aumentado el préstamo.
Como es un producto que referencia una divisa a otra, se puede dar el caso de que si una de ellas callera en picado, un cliente pudiera tener una deuda infinita con el banco.
Por todos estos motivos, se declara abusivo dicho índice y obliga a los bancos a devolver las cantidades con retroactividad total a los clientes afectados.

 

¿Cómo sé si estoy afectado por Hipoteca Multidivisa y cómo reclamar?

Las cantidades a recuperar pueden variar entre 10.000 a más de 100.000€ dependiendo del caso. Para reclamar hay que estudiar las escrituras.

Es importante que los clientes con hipotecas sean conscientes de que aunque hayan reclamado por alguna otra cláusula abusiva, también pueden estar afectados por una hipoteca multidivisa al mismo tiempo. Son cláusulas que pueden estar vigentes de forma simultánea y pueden reclamarse conjuntamente.

Desde www.reclamapormi.com denunciamos este tipo deprácticas abusivas y ponemos la plataforma al servicio de los afectados que deseen reclamar por hipoteca Multidivisa. Una formula práctica y operativa de reclamación, ya que la plataforma cuenta con abogados especialistas en derecho bancario a los que se puede consultar gratuitamente.


 

OTRAS SENTENCIAS SOBRE HIPOTECAS MULTIDIVISA

Sentencia sobre Hipotecas Multidivisa del Tribunal Supremo (Ver sentencia hipoteca multidivisa )

El Tribunal Supremo se pronunció al respecto en sentencia de la Sala 1ª, de 20 de enero de 2014, y estableció que todo cliente debe ser informado por el banco, antes de la firma del contrato, de los riesgos que asume en la operación.

De este modo, la omisión en el cumplimiento de los deberes de información que la normativa general y sectorial impone a la entidad bancaria, permite presumir en el cliente la falta del conocimiento suficiente sobre el producto contratado y los riesgos a los que va asociado, consiguiendo sentencias sobre hipoteca multidivisa favorables a estos clientes.

 

Sentencia sobre Hipotecas Multidivisa del Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid

La sentencia sobre hipoteca multidivisa condena a Catalunya Banc por no haber ofrecido información suficiente del producto según la normativa que regula estos casos, declarando nula y determinando por no puesta la cláusula de yenes, la cual estaba incluida en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria de los clientes, concluyendo de forma desfavorable para el banco que pretendía iniciar una ejecución hipotecaria frente a los clientes.

La sentencia sobre hipoteca multidivisa determina de forma favorable a los particulares que “las fluctuaciones del tipo de cambio requieren un grado superior transparencia y claridad en la redacción de las cláusulas económicas del préstamo multidivisa, a fin de que sean comprensibles para un cliente medio, no profesional y sin conocimientos específicos sobre productos de esta clase, así como una información precontractual, acompañada de simulación de las diversas situaciones o hipótesis que pueden darse en el funcionamiento del producto y, en especial, ante el riesgo de que se produzca una apreciación de la divisa”.

 

Sentencia 25 de septiembre 2017 sobre hipoteca multidivisa

El juzgado nº 38 de Madrid ha declarado la nulidad de la cláusula multidivisa de una hipoteca de Bankinter concedida el 18 de noviembre de 2011 a una pareja formada por un ingeniero de caminos y una licenciada de arte.

La sentencia, del pasado 25 de septiembre concluye que el banco incumplió sus obligaciones de información. “Los riesgos fueron silenciados u ocultados”, concluye. “Una satisfacción porque se pone fin a un verdadero calvario”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho que ha dirigido la defensa.

La pareja ya tenía con Bankinter una hipoteca convencional desde el 15 de septiembre de 2000. Pero en el 2005 decidieron cambiarse de casa y pedir una segunda hipoteca. Es entonces cuando Bankinter les ofrece una multidivisa. Y lo hace de manera “insistente”, según concluye la sentencia.

El juez concluye que la cláusula multidivisa se firmó con vicio en el consentimiento, un error esencial y también excusable, no solventable con una diligencia media. Así que concluye con la nulidad de la cláusula multidivisa, obliga al banco a recalcular en euros toda la vida de la hipoteca y condena a la entidad al abono de las costas.

 

Sentencia devolución de multidivisa en Zaragoza

El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Zaragoza ha fallado que las cuotas pendientes de un préstamo hipotecario multidivisa deberán recalcularse en euros por considerar que el titular de la hipoteca no tenía experiencia financiera suficiente ni conocimiento de este producto.

El titular de la hipoteca era médico, siendo su nivel académico de titulado universitario, además de haber tenido una pequeña inversión como empresario. Un nivel educativo y actividad, que el juez no ha considerado como suficiente para considerar que tenía experiencia financiera.

"Este elemento es muy importante porque en otros casos se ha considerado como un reconocimiento tácito de que el cliente conocía el producto y su funcionamiento y, por tanto, sus riesgos", añade el abogado.

Sin embargo, en este caso se ha seguido la tesis mantenida en la Audiencia Provincial de Zaragoza y Madrid en este tipo de productos financieros, que señala que "no se le puede exigir al cliente una actitud heroica. Esto es, que no intente minimizar su pérdida hasta que obtenga una sentencia. Es lícito y lógico intentar minimizar los efectos económicos del perjuicio -como hizo el cliente en este caso al cambiar de divisa-, sin que ese hecho por si solo signifique que el cliente conocía el producto cuando lo firmó. Una cosa es conocerlo ahora y otra haberlo conocido en 2007 cuando se firmó la hipoteca".

 

Sentecia sobre hipoteca Multidivisa Guadalajara

El juzgado nº 3 de Guadalajara ha anulado parcialmente la hipoteca multivisa colocada por Bankinter a un ejecutivo italiano. En sentencia del pasado 13 de septiembre concluye que el banco incumplió con su deber de transparencia y obliga a la entidad a recalcular la hipoteca en euros.

 

Sentencia sobre Hipotecas Multidivisa de la Audiencia Provincial de Madrid

El éxito para este tipo de casos es posible dada la complejidad y alto riesgo del producto financiero en cuestión. A modo de ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, de 28 marzo de 2016, es favorable para un matrimonio que contrató la hipoteca multidivisa, al no tener experiencia ni conocimientos específicos o cualificados en materia financiera y de inversión.

 

Hipoteca Multidivisa: Un producto bancario absolutamente tóxico

Se trata de un híbrido entre hipoteca y derivado financiero que ha provocado que las cuotas mensuales de los afectados hayan subido hasta límites inasumibles e incluso aumentado nuestra deuda que en algunos casos se eleva hasta casi el doble de lo que el banco nos prestó.

La hipoteca multidivisa es un producto tan tóximo que aunque sea una familia solvente se ha quedado expuesta a perder la vivienda y quien no lo ha hecho, estar sujetos a una deuda muy superior. Incluso para aquellos que han tenido la suerte de conservar sus empleos y han sido capaces de no dejar nunca de pagar, la hipoteca multidivisa es un producto que ahoga al afectado hasta límites que no ha hecho otra hipoteca.

De hecho, teóricamente la hipoteca multidivisa podría conllevar una deuda infinita ya que se referencia una divisa a otra y si una cae estrepitosamente, el afectado podría verse obligado a pagar intereses absolutamente inasumibles.

 

Naturaleza de la hipoteca multidivisa

Un peritaje de un préstamo hipotecario multidivisa debe explicar en profundidad la naturaleza de una hipoteca multidivisa, su complejidad y riesgos.

Aunque los bancos intentaran defender que no son más que hipotecas a tipo variable en en una moneda distinta al euro, es mucho más complejo:

Son productos de inversión apalancados, mediante los cuales se invierte en un mercado de alto riesgo, el FOREX, mediante financiación otorgada con garantía real (la hipoteca).

Son, por tanto, productos hipotecarios a tipo variable que, además, contemplan un derivado implícito, el tipo de cambio EUR / Divisa.

 

Características de la hipoteca multidivisa:

1. Es un instrumento financiero: en esencia es un producto de inversión.

2. Su valor deriva de la evolución de los precios de otro activo, denominado “activo subyacente”:

En la hipoteca multidivisa el activo subyacente es el tipo de cambio entre la divisa y el euro.

3. Es una contratación a plazo:

El plazo de vigencia del préstamo hipotecario.

4. El intercambio efectivo se produce en un momento futuro: en cada cuota hipotecaria.

5. Son productos sujetos al efecto apalancamiento:

La inversión necesaria por parte del cliente es nula, ya que la especulación se realiza con el dinero prestado por el banco con una garantía hipotecaria, la vivienda habitual normalmente.

 

La hipoteca multidivisa y el riesgo del tipo de cambio

Dado que el cliente tiene todos los ingresos y gastos habituales en la moneda de su país (Euros en este caso), cuando la divisa referenciada se aprecia, para pagar las cuotas en Francos Suizos debe vender EUR y comprar Francos Suizos, que cada vez le cuestan más en referencia al euro. Pero además esto no afecta solo a las cuotas mensuales, lo que supondría un riesgo alto, sino a la propia deuda pendiente con la entidad. 

Por este motivo se puede concluir que:

A. El cliente ingresa en euros pero paga las cuotas en divisas:

Si la divisa se aprecia, la cuota sube a pagar en euros.

B. Recálculo constante de la deuda pendiente:

Si la divisa se aprecia, el hipotecado asume mayor deuda pendiente (en euros). 

 

Hipoteca Multidivisa, la predicción de los bancos del tipo de interés:

Partimos de la base de que cualquier banco conoce muy bien la economía y cómo esta puede funcionar.

Por este motivo cuenta con herramientas mucho más poderosas que un cliente estandar. Por este motivo, cuando firmamos una hipoteca con el banco debemos desconfiar de sus condiciones. Su negocio es maximizar beneficio prestando dinero y no ser nuestro compañero o amigo. Es un negocio. ¿Quién no quiere vender con el máximo beneficio? Todo el mundo, pero no a cualquier precio.

Las hipotecas multidivisa responden a esa premisa de la manera más fiel: sólo que además se hace sin escrúpulos.

De hecho, Bankinter conocía los riesgos de las hipotecas multidivisa según informó OK Diario donde uno de los máximos directivos envío una circular A SUS TRABAJADORES indicándoles que se aconsejaba referenciar la hipoteca multidivisa del Euro al propio Euro. Es decir, no asumir riesgos. Sin embargo, siguieron vendiendo este producto a más y más personas.

Y es que, aunque la economía no es una ciencia exacta, los bancos pueden predecir de manera estadística cómo se va a comportar el mercado. 

Se puede intentar maximizar los beneficios, pero no a cualquier precio. Un precio muy alto para los más de 70.000 afectados quienes si no han perdido la casa, les resulta extremadamente difícil llegar a pagar las cuotas.

 

 

 

Calculadora de hipoteca multidivisa frente al Franco Suizo y Yen:

Ejemplo cálculo de intereses de hipoteca multidivisa en Francos Suizos

Una hipoteca multidivisa de 200.000 EUR a finales de abril de 2008 valían 324.000 Francos Suizos. Con 1€ podíamos comprar 1,62 Francos Suizos.

Si tomamos el último tipo de cambio a 21 de abril de 2017, resulta que con 1€ podemos comprar 1,0696 Francos Suizos por la constante devaluación del Euro respecto al Franco Suizo.

Para un cliente hipotecado en Francos Suizos que solo hubiera pagado intereses, su deuda de 324.000 Francos Suizos, ¿En cuantos euros se convierten? En 324.000€ / 121, es decir, 303.086€.

En otras palabras, una deuda de 200.000€ del año 2008 se convierte en 303.086€.

¡103.086 euros más!

Y el interés que pagaría actual sería la cuota que quede por pagar de la hipoteca multidivisa al que está referenciada su hipoteca sobre esa base.

*Este cálculo no está teniendo en cuenta la amortización de la hipoteca. Realizar un cálculo sobre hipoteca multidivisa es muy complejo y necesita realizarse por una especialista en la materia.

 

Ejemplo cálculo de intereses de hipoteca multidivisa en Yenes

Una hipoteca multidivisa de 200.000 EUR a finales de abril de 2008 valían 32.400.000 Yenes. Con 1€ podíamos comprar 162 Yenes.

Si tomamos el último tipo de cambio a 30 de abril de 2017, resulta que con 1€ podemos comprar 121 Yenes por la constante devaluación del Euro respecto al Yen.

Para un cliente hipotecado en Yenes que solo hubiera pagado intereses, su deuda de 32.400.000 Yenes, ¿En cuantos euros se convierten? En 32.000.000€ / 121 es decir, 267.678€.

En otras palabras, una deuda de 200.000€ del año 2008 se convierte en 267.678€.

¡67.678 euros más!

Y el interés que pagaría actual sería la cuota que quede por pagar de la hipoteca multidivisa al que está referenciada su hipoteca sobre esa base.

NOTA: Además el YEN en 2012 bajo estrepitosamente hasta 96 yenes, lo que provocó que prácticamente los intereses de la hipoteca fueran de casi el doble que de una de 200.000.

 


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Ejecución hipotecaria por hipoteca Multidivisa:

Los afectados deben saber que pueden recuperar su casa si reclaman y se considera que ha sido comercializado con falta de transparencia.

Recuperarían su casa y se devolvería las cuotas pagadas de más con intereses y con índice sustitutivo al que estuviera acordado en su hipoteca.

 

 

Si estás afectado por la hipoteca multidivisa debes saber:

Es posible que pienses que ya no hay vuelta atrás. Que la hipoteca multidivisa ya está firmada e incluso que conocías vagamente a lo que te exponías.

Sin embargo, la ley no ampara los abusos y existen normal reguladoras que protegen el tipo de préstamos hipotecarios que se conceden. Incluso los que creen que firmaron la hipoteca multidivisa buscando pagar menos intereres y se han equivocado y les toca pagar las consecuencias, tienen derechos ante un ley que es clara ante diferentes contratos. 

Es posible, incluso, que seas una persona que conoce los riesgos de la bolsa, que cuentes con fondos de inversión o incluso te consideres un experto y que consideres que, de algún modo sabías que si las divisas se apreciaban pagarías más letra cada mes.

Sin embargo, esto debe demostrarlo el Banco. 

Invertir en bolsa o contar con fondos, no significa ni que se tengan conocimientos suficientes (ya que en muchos casos se ha comericalizado con clientes que no cumplían con el perfil para poder concederlas) y tampoco signfica que se haya comercializado de manera transparente.

Bankinter y la mayoría de entidades financieras que otorgaron hipotecas multidivisa no solían perfilar al cliente, para valorar si un producto de riesgo y complejidad como los préstamos hipotecarios multidivisa eran idóneos para los hipotecados. La ausencia de test MiFID por sí misma no presupone error en el consentimiento, pero el banco estaba obligado a subsanar esta ausencia de test MiFID con un proceso de información adecuado a falta de este.

En la mayoría de casos solo se hablaba de las bondades del producto sin que el cliente fuera consciente de la gravedad de la hipoteca multidivisa y le hubiera mostrado a lo que se exponía.

El Tribunal Supremo dictó ya una sentencia de 30 de junio de 2015 en el que consideró las hipotecas multidivisas como un producto complejo según la Ley del Mercado de Valores y de elevado riesgo. ¿Te indicaron que la hipoteca Multidivisa era de ALTO RIESGO?

 


Reclamar devolución multidivisa


Fuentes de información: Futurfinances, Mifid

Reclamar hipoteca Multidivisa. Abogados. Sentencias

Qué es una hipoteca multidivisa

Que es una hipoteca multidivisa
Que es una hipoteca multidivisa

Es un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles (Yenes, Doólares, Francos Suizos...), y en el que el índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser distinto del Euribor, en concreto suele ser el Libor.

De forma resumida podríamos decir que la hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo que permite el pago en otra divisa que no sea el Euro (Dólares, Yenes, Francos suizos etc.)

El Tribunal Supremo considera que son productos cuyos riesgos exceden de los que tienen los préstamos hipotecarios y que las entidades financieras estaban obligadas a informar a sus clientes.

 

¿Cómo sé si tengo una hipoteca multidivisa?

Si ha firmado una en los últimos 15 años puede tenerla.

No aparece específicamente escrito en la hipoteca por lo que lo mejor es que contacte con nosotros para asegurarse. Puede denominarse de formas diferentes o haber dejado de aplicarse con posterioridad.

 

Calculadora hipoteca multidivisa

Si hubieras abierto una hipoteca de 200.000 euros en yenes en enero de 2006 cuando el euro-yen cotizaba en 140 unidades, hubieras empezado pagando 740 euros frente a los 980 euros que hubieras pagado con el euribor. Sin embargo, actualmente pagarías ya 920 euros y con el euribor 1.163 euros. Esto se debe a que el yen ha subido con fuerza frente al euro en los últimos meses y ya cotiza en 123 unidades.

Lo peor de todo es que actualmente con los yenes deberías al banco 204.000 euros (4.000 euros más que cuando empezaste pese a que llevas pagado durante casi cuatro años un total de 25.000 euros) por la subida del yen. con una hipoteca normal en euros ya “sólo” deberías al banco 186.500 euros y sin más riesgos que los movimientos del Euribor.

La situación podría ser mucho peor, ya que si la apertura de la hipoteca hubiera sido en enero de 2008 ahora deberías al banco 64.000 euros más que al comienzo.
Pero ahí no acabaría el riesgo, porque si el yen siguiera subiendo contra el euro (en los últimos años ha tenido fluctuaciones de hasta el 100%), tu deuda seguiría aumentando

 

TU DEUDA PODRÍA SER INFINITA

 

Cómo reclamar una hipoteca multidivisa

Ponte en contacto con nosotros y reclamaremos por ti.

No aconsejamos llegar a ningún acuerdo con el banco ya que los importes a recuperar son muy altos. Fluctúan desde los 10.000€ a + 100.000.

Hipotecas Multidivisas – ¿Cómo funcionan?

Por Antonio Romero de Comparativadebancos.com


Pese a que el euribor está bajando últimamente siguen siendo muchas las familias que pasan dificultades a final de mes para pagar el plazo de sus hipotecas. Una opinión bastante extendida es que con las Hipotecas Multidivisas podemos aprovecharnos de los bajos tipos en otros mercados y pagar menos por nuestra hipoteca.

Hay mucho escrito al respecto pero idealista.com ha publicado un detallado artículo sobre estas hipotecas. Hace un mes nos hacíamos eco de su reportaje sobre qué pasaba si dejamos de pagar nuestra hipoteca y hoy quisiera hacerlo sobre su artículo sobre las hipotecas multidivisa.

Nuevamente el contenido del mismo es excelente y si estás pensando en esta solución conviene que lo leas completo, más vale invertir diez minutos de tu tiempo ahora que estar arrepintiéndote el resto de tu vida.

 

Toda la verdad sobre la hipoteca multidivisa

Con el euribor por las nubes ¿quién no ha soñado con pagar menos por su hipoteca? Todos los hipotecados han pensado alguna vez cómo podrían ahorrarse unos euros o cómo ser inmunes al euribor, el enemigo público número uno de las finanzas personales.

En este contexto han crecido como la espuma las hipotecas multidivisas, un producto que ha vuelto a renacer con fuerza y que ahora se cuela en conversaciones con amigos porque siempre alguno presume de pagar menos al tener una hipoteca en yenes. Pero ¿en qué consiste una hipoteca en multidivisas? ¿por qué tanta gente tiene hipoteca en yenes?

En este dossier te vamos a explicar toda la verdad sobre la hipoteca multidivisas, desde su funcionamiento a la letra pequeña. Queremos que conozcas todas las ventajas pero también los riesgos que tienen estas hipotecas que pueden ayudarte a “ganarle dinero al dinero” pero pueden llegar a arruinarte y que, por lo general, no son nada recomendables.

 

El funcionamiento

Las hipotecas en divisas se apoyan en las enormes diferencias en los tipos de interés de las distintas economías del mundo. así, un japonés tiene actualmente el precio del dinero en el 0,30% cuando un europeo lo tiene en el 3,25% o un neozelandés en el 6,50%

Para calcular el interés de una hipoteca los europeos tenemos el euribor pero todos los préstamos multidivisas utilizan un tipo de interés común, que se llama libor, que se mueve en función de sus tipos de interés y las perspectivas económicas de su país. así, tenemos el libor del yen (moneda de japón), el libor del franco suizo (de suiza) o el libor del euro (de la zona euro). La bba (british bankers’ association) publica todos los días en londres los libor de las diferentes monedas y su dato mensual es el que se toma como referencia para el cálculo de estas hipotecas.

Una hipoteca en yenes de 200.000 euros a 25 años con un diferencial de 0,80 puntos básicos actualmente se pagaría con una cuota mensual de 810 euros (al cambio), mientras que en euros serían 1.295 euros y el dólar neocelandeses 1.485 euros al mes. ante estas circunstancias, ¿quién no se dejaría caer en la tentación de cambiar la divisa de su hipoteca? es lógico que muchos, atraídos por una temporal mejora en el pago de su hipoteca, intenten pagar su crédito en yenes.

Cuando te hipotecas en yenes, debes yenes
Cuando alguien abre una hipoteca en yenes pide al banco yenes y por lo tanto debe devolver al banco yenes, que suben y bajan de cotización cada día respecto al euro (como las acciones en la bolsa). Aquí radican los principales -que no los únicos- riesgos de una hipoteca en divisas, que cada día se debe un dinero diferente al banco, que la mensualidad varía cada mes y que la deuda puede aumentar sin límite.

Otro peligro al que no siempre se le presta la suficiente atención es pensar que el tipos de interés de cualquier moneda (libor) apenas variarán. al igual que lo hace el euribor, el libor puede subir y complicarnos la vida de forma añadida aunque haya estado años dormido, como en el caso del libor yen.

¿Te imaginas deber infinitos euros al banco?

En teoría puede pasar. si el yen subiera contra el euro sin freno (o lo que es lo mismo, si el euro bajase contra el yen sin freno) podrías llegar a deber infinitos euros al banco. la deuda que tú tienes con el banco se mueve en función de la cotización del yen y podría llegar a ser infinita si el euro alcanzase una cotización mínima contra la moneda nipona.

 

Un ejemplo

Si hubieras abierto una hipoteca de 200.000 euros en yenes en enero de 2006 cuando el euro-yen cotizaba en 140 unidades, hubieras empezado pagando 740 euros frente a los 980 euros que hubieras pagado con el euribor. Sin embargo, actualmente pagarías ya 920 euros y con el euribor 1.163 euros. Esto se debe a que el yen ha subido con fuerza frente al euro en los últimos meses y ya cotiza en 123 unidades.

Lo peor de todo es que actualmente con los yenes deberías al banco 204.000 euros (4.000 euros más que cuando empezaste pese a que llevas pagado durante casi cuatro años un total de 25.000 euros) por la subida del yen. con una hipoteca normal en euros ya “sólo” deberías al banco 186.500 euros y sin más riesgos que los movimientos del Euribor.

La situación podría ser mucho peor, ya que si la apertura de la hipoteca hubiera sido en enero de 2008 ahora deberías al banco 64.000 euros más que al comienzo.
Pero ahí no acabaría el riesgo, porque si el yen siguiera subiendo contra el euro (en los últimos años ha tenido fluctuaciones de hasta el 100%), tu deuda seguiría aumentando según el gráfico siguiente.

Como en la bolsa, la parte positiva de hipotecarte en multidivisas es si las cotizaciones de las monedas se mueven a tu favor. Entonces pasarías a deber menos dinero al banco. sin embargo siempre tendrías limitadas las posibles ganancias mientras que las pérdidas potenciales nunca las tendrías bajo control.

 

Lo que nadie cuenta

Si aún sigues empeñado en abrir una hipoteca multidivisas debes saber más cosas que no siempre te cuenta quien tiene una hipoteca en otra divisa distinta al euro:

a) Las hipotecas en divisas son mucho más caras

Aunque se piensa que el banco gana menos con estas hipotecas es falso. el diferencial -lo que realmente gana el banco- que suele cobrar por estos productos es muy superior al que se ofrecen en las hipotecas comunes. así, es difícil encontrar una hipoteca con un diferencial sobre el libor inferior al 0,8% y a veces será superior al 1%

 

b) El banco no siempre te va a asesorar correctamente

La persona de la sucursal no siempre conoce bien el funcionamiento de este producto y no servirá de freno a las personas para las que este producto es muy poco recomendable. Lo más que hará será advertirte de que son arriesgadas y punto, allá tú. Luego pueden llegar los lamentos y el “a mí nadie me advirtió de que esto podía pasar”.

 

c) Su apertura tiene un elevado coste

Si decides hipotecarte en multidivisas no podrás subrogarte en la hipoteca del vendedor y deberás escriturarla como una nueva, con todos los gastos que esto conlleva. Además, suelen tener una comisión de apertura añadida.

 

d) Muchas y variopintas comisiones

Otra parte por la que el banco suele pasar de puntillas es el tema de las comisiones por cambio de divisas y su redondeo. cada vez que tengas que pagar la mensualidad de la hipoteca tendrás que abonar una comisión del 0,2% aproximadamente de la cuota y como suele ser una cantidad baja, normalmente suelen redondearla a 3 euros lo que supone un alza del 200% o 300% durante 20 o 30 años.

 

e) Cambiar de moneda no es tan fácil como parece

Aunque el banco te dirá que te puedes cambiar de moneda (incluso volver al euro) “siempre que quieras” esto no es del todo cierto. en el mejor de los casos podrás hacerlo una vez al mes previo pago de una comisión que suele rondar el 0,25%. El peligro es que al sólo poder hacerlo una vez al mes, normalmente a finales, puedes encontrarte con la desesperante situación de ver cómo el euro se desploma contra la moneda que tienes la hipoteca y no poder hacer nada hasta final de mes. Una vez llegada esa fecha el daño puede estar hecho y aunque te cambies de moneda ya habrás visto aumentar tu deuda en el porcentaje que haya caído el euro.

f) La pérdida inicial

Al abrir una hipoteca tienes de entrada una pérdida inicial, que se produce porque al precio al que tú abres la hipoteca no se corresponde con el que sueles ver por las pantallas. Como en las oficinas de cambio de moneda de los aeropuertos hay un precio de compra y de venta diferente del oficial porque incorpora la comisión del intermediario. así, nada más abrir la hipoteca deberás aproximadamente un 1% más al banco de lo que pediste por la hipoteca.

 

g) La cláusula de compensación

De esta cláusula no te enteras prácticamente hasta que estás delante del notario al ir a firmar la hipoteca – con suerte- o incluso la pasas por alto si no lees con detenimiento las escrituras. Sin embargo, su existencia ahora trae de cabeza a los hipotecados en divisas por la caída del euro: se trata de una cláusula que dice que si tu deuda sube un 10 o 20% por el movimiento de divisas y sobrepasa el valor de tasación de tu casa, la entidad puede exigirte que tomes medidas que pueden ir desde obligarte a cambiar de moneda (para que no pierdas más pero consolidando toda la pérdida) hasta que pongas garantías adicionales o dinero en efectivo que cubra esa diferencia.
¿Por qué existe esta cláusula? si dejas de pagar la hipoteca, el valor de la casa sería inferior a tu deuda y el banco no tiene asegurado su cobro. En el instante en el que el banco te solicite esto puede que no tengas ese dinero en efectivo y empezarían los problemas. Aún son pocos los que aplican esta cláusula pero no quiere decir que no puedan hacerlo en el futuro.

 

h) Si tienes que vender tu casa igual no cubres la hipoteca con la ganancia

Si por cualquier circunstancia tienes que vender tu casa de forma rápida el cambio de la divisa de tu hipoteca en ese momento puede no serte favorable y es posible que al cancelar la hipoteca con el dinero obtenido de la venta debas al banco más dinero que cuando abriste la hipoteca.

 

¿Quién debería plantearse una hipoteca multidivisas?

La hipoteca en divisas es poco recomendable y solo deberían planteársela:
1) Personas con elevada cultura financiera, familiarizadas con la compra venta de divisas y los mercados financieros.
2) Un comprador que quiera una casa y tenga una cantidad considerable de dinero ahorrado que le permita hacer frente a situaciones adversas y/o comprar divisas como reserva si vienen mal dadas.
3) Alguien con elevada tolerancia a las pérdidas: nadie sabe cómo va a reaccionar si se levanta y debe al banco un 50% o más. el pánico puede hacerle tomar decisiones equivocadas y sin vuelta atrás.

RECLAMAR DEVOLUCIÓN HIPOTECA MULTIDIVISA

  1. ¿Qué es una hipoteca multidivisa?
  2. ¿Cómo sé si tengo una hipoteca multidivisa?
  3. Calculadora hipoteca multidivisa
  4. Cómo reclamar una hipoteca multidivisa

La hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo que permite el pago en otra divisa que no sea el Euro (Dólares, Yenes, Francos suizos etc.)

El Tribunal Supremo considera que son productos cuyos riesgos exceden de los que tienen los préstamos hipotecarios y que las entidades financieras estaban obligadas a informar a sus clientes

Si ha firmado una en los últimos 15 años puede tenerla.

No aparece específicamente escrito en la hipoteca por lo que lo mejor es que contacte con nosotros para asegurarse. Puede denominarse de formas diferentes o haber dejado de aplicarse con posterioridad.

Si hubieras abierto una hipoteca de 200.000 euros en yenes en enero de 2006 cuando el euro-yen cotizaba en 140 unidades, hubieras empezado pagando 740 euros frente a los 980 euros que hubieras pagado con el euribor. Sin embargo, actualmente pagarías ya 920 euros y con el euribor 1.163 euros. Esto se debe a que el yen ha subido con fuerza frente al euro en los últimos meses y ya cotiza en 123 unidades.

Lo peor de todo es que actualmente con los yenes deberías al banco 204.000 euros (4.000 euros más que cuando empezaste pese a que llevas pagado durante casi cuatro años un total de 25.000 euros) por la subida del yen. con una hipoteca normal en euros ya “sólo” deberías al banco 186.500 euros y sin más riesgos que los movimientos del Euribor.

La situación podría ser mucho peor, ya que si la apertura de la hipoteca hubiera sido en enero de 2008 ahora deberías al banco 64.000 euros más que al comienzo.
Pero ahí no acabaría el riesgo, porque si el yen siguiera subiendo contra el euro (en los últimos años ha tenido fluctuaciones de hasta el 100%), tu deuda seguiría aumentando


SU DEUDA PODRÍA SER INFINITA


Ponte en contacto con nosotros y reclamaremos por ti.

No aconsejamos llegar a ningún acuerdo con el banco ya que los importes a recuperar son muy altos. Fluctúan desde los 10.000€ a + 100.000.

98% DE CASOS DE ÉXITO

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