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Con motivo de las últimas noticias sobre IRPH y con el fin de aclarar los motivos por los que debería ser un índice abusivo, vamos a intentar aclarar paso a paso las razones por las que este índice debería haberse declarado nulo y cómo los bancos se aprovechan de él. Cualquier aportación es bienvenida.

 

El IRPH, Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es uno de los indicadores que utilizan las entidades financieras de España para actualizar las hipotecas con tipos de interés variable.

 

Antes de empezar la explicación por IRPH tendremos en cuenta:

En el informe de Síndic de Greuges se comunica que según se desprende de las respuestas del Banco de España al pliego de preguntas del interrogatorio por escrito del procedimiento de tramitación ante el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Burgos, en el juicio ordinario 81/2014, el IRPH:

1. El IRPH de cajas se calculaba a partir de los datos facilitados por las mismas cajas cada mes.

2. El IRPH se calcula como media simple, con el mismo peso de todas las Cajas (IRPH sectorial), con independencia del volumen de préstamos concedidos. Por ello, si una caja, por haber incrementado un mes los tipos de interés o comisiones, perdía cuota de mercado, no variaba su representatividad en el IRPH. A menos Cajas, más influencia en el IRPH de las que quedan (igual que ahora con el IRPH de entidades).

3. Cualquier caja podía influir en el resultado del IRPH incrementado los intereses que aplicaba en el mes en cuestión.

4. EL IRPH se calcula a partir del TAE de las hipotecas que incluyen no solo el interés fijo y variable sino, además, comisiones y gastos de gestión.

Fuente: https://futurfinances.com/herramientas-y-servicios/peritajes-economicos/irph/ 

 

 

En otras palabras... ¿Qué se tiene en cuenta para calcular el IRPH?

Suele decirse que el IRPH tiene en cuenta la media de los tipos de interés hipotecarios a 3 años, es decir, un fijo medio + las media de los índices hipotecarios (generalmente euribor, aunque hay otros como el MIBOR, IRS...). 

Para entederlo de forma simplificada:

Si los bancos están otorgando hipotecas con un de media de interés fijo al 0,5% y la media de los intereses hipotecarios variables es del 1%, deberemos sumarlos y el índice IRPH quedaría en 1,5%.

Sin embargo, el IRPH, es la media de los tipos TAE.

 

¿Qué significa que el IRPH es la media del TAE de las hipotecas?

El TAE tiene en cuenta además del índice y el fijo, las comisiones que conlleva el producto bancario y los gastos de la operación.

Es decir: Indice + diferencial + comisiones + gastos operación.

Así que a nuestro anterior índice de 1,5% debemos añadirle estos gastos y comisiones para calcular el IRPH real.

Este es el dato que envía cada entidad al Banco de España para calcular el IRPH. El Banco de España realiza una media de todos los índices enviados por las entidades y el resultado final del IRPH es publicado por el Banco de España.

Hay que añadir, además, que el Banco de España únicamente se encarga de la publicación de los datos, sin que haya constancia de un proceso de comprobación de la veracidad de los mismos que afecta una vez más a la transparencia.

 

¿Qué podemos deducir de este dato sobre el IRPH?

1- Que el IRPH de media casi con toda probabilidad estará por encima del Euribor ya que se suman la media de los gastos de constitución + la media de las comisiones + la media de los diferenciales + el euribor.

2- Que si esto es así, cualquier contrato hiptecario firmado bajo este índice, no debería pasar por pagar los gastos + las comisiones + los diferenciales ya que si no sería doble imposición en esos conceptos que ya han sido tenidos en cuenta.

 

Pero esto no acaba aquí...

Los bancos viendo que el Euribor baja y para compensar esa bajada en sus ingresos suben el tipo fijo a pagar a cada cliente en las nuevas hipotecas o las comisiones, por lo que provoca que el IRPH no baje en la misma proporción que el euribor, sino de manera más suave. 

 

La volatiblidad y la estabilidad del IRPH

¿Cómo han defendido los bancos la aplicación a los clientes de este tipo de índice?

Índicándoles a sus clientes que era un valor más estable y menos volátil. Cosa que es cierta desde un punto de vista económico. Pero no hablan de la doble imposición del fijo, los gastos y las comisiones.

Además, compensaban las caídas del euribor con aumento del fijo con lo que en definitiva, tienen todas las de ganar. 

 

¿Cómo es posible que un juez estime que una persona sería capaz de preferir un índice con doble imposición?

La falta de transparencia es clara.

Los bancos sabían que si la concedían a IRPH, el cliente estaría pagando el fijo, los gastos y comisiones dos veces: el IRPH ya cuenta con una estimación media por esos conceptos, por lo que a nada que sumaran otro fijo, gasto o comisión, solo podía hacerles ganar dinero porque el IRPH ya estaba añadido a la hipoteca esos conceptos a través del índice. 

 

Pero esto no termina aquí. El suelo afecta al IRPH.

Como sabéis muchas hipotecas se han concedido con suelo y como el IRPH se hace con la media del valor de lo que los clientes pagan por sus índices (normalmente euribor) como tienen suelo, no baja con el euribor y la media se hace asumiendo que hay personas con suelo y por tanto el índice baja menos aún.

Así que el IRPH tiene la media de las comisiones + gastos + la media de las personas afectadas por suelo.

Si el suelo en muchos casos se ha considerado ilegal por falta de transparencia y hay tatos casos y afecta tanto al índice tirando de él para arriba, ¿No debería haber un ajuste en el cálculo del IRPH? ¿No debería el IRPH corregir la desviación en el cálculo?


 

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