¿Cómo se calcula el IRPH? Una doble imposición con falta de transparencia



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Un buen asesoramiento es básico para no encontrarnos con problemas legales en una reclamación extrajudicial o en una posible demanda. No duden en preguntar todo lo que sea necesario.

Con motivo de las últimas noticias sobre IRPH y con el fin de aclarar los motivos por los que debería ser un índice abusivo, vamos a intentar aclarar paso a paso las razones por las que este índice debería haberse declarado nulo y cómo los bancos se aprovechan de él. Cualquier aportación es bienvenida.

 

El IRPH, Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es uno de los indicadores que utilizan las entidades financieras de España para actualizar las hipotecas con tipos de interés variable.

 

Antes de empezar la explicación por IRPH tendremos en cuenta:

En el informe de Síndic de Greuges se comunica que según se desprende de las respuestas del Banco de España al pliego de preguntas del interrogatorio por escrito del procedimiento de tramitación ante el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Burgos, en el juicio ordinario 81/2014, el IRPH:

1. El IRPH de cajas se calculaba a partir de los datos facilitados por las mismas cajas cada mes.

2. El IRPH se calcula como media simple, con el mismo peso de todas las Cajas (IRPH sectorial), con independencia del volumen de préstamos concedidos. Por ello, si una caja, por haber incrementado un mes los tipos de interés o comisiones, perdía cuota de mercado, no variaba su representatividad en el IRPH. A menos Cajas, más influencia en el IRPH de las que quedan (igual que ahora con el IRPH de entidades).

3. Cualquier caja podía influir en el resultado del IRPH incrementado los intereses que aplicaba en el mes en cuestión.

4. EL IRPH se calcula a partir del TAE de las hipotecas que incluyen no solo el interés fijo y variable sino, además, comisiones y gastos de gestión.

Fuente: https://futurfinances.com/herramientas-y-servicios/peritajes-economicos/irph/ 

 

 

En otras palabras... ¿Qué se tiene en cuenta para calcular el IRPH?

Suele decirse que el IRPH tiene en cuenta la media de los tipos de interés hipotecarios a 3 años, es decir, un fijo medio + las media de los índices hipotecarios (generalmente euribor, aunque hay otros como el MIBOR, IRS...). 

Para entederlo de forma simplificada:

Si los bancos están otorgando hipotecas con un de media de interés fijo al 0,5% y la media de los intereses hipotecarios variables es del 1%, deberemos sumarlos y el índice IRPH quedaría en 1,5%.

Sin embargo, el IRPH, es la media de los tipos TAE.

 

¿Qué significa que el IRPH es la media del TAE de las hipotecas?

El TAE tiene en cuenta además del índice y el fijo, las comisiones que conlleva el producto bancario y los gastos de la operación.

Es decir: Indice + diferencial + comisiones + gastos operación.

Así que a nuestro anterior índice de 1,5% debemos añadirle estos gastos y comisiones para calcular el IRPH real.

Este es el dato que envía cada entidad al Banco de España para calcular el IRPH. El Banco de España realiza una media de todos los índices enviados por las entidades y el resultado final del IRPH es publicado por el Banco de España.

Hay que añadir, además, que el Banco de España únicamente se encarga de la publicación de los datos, sin que haya constancia de un proceso de comprobación de la veracidad de los mismos que afecta una vez más a la transparencia.

 

¿Qué podemos deducir de este dato sobre el IRPH?

1- Que el IRPH de media casi con toda probabilidad estará por encima del Euribor ya que se suman la media de los gastos de constitución + la media de las comisiones + la media de los diferenciales + el euribor.

2- Que si esto es así, cualquier contrato hiptecario firmado bajo este índice, no debería pasar por pagar los gastos + las comisiones + los diferenciales ya que si no sería doble imposición en esos conceptos que ya han sido tenidos en cuenta.

 

Pero esto no acaba aquí...

Los bancos viendo que el Euribor baja y para compensar esa bajada en sus ingresos suben el tipo fijo a pagar a cada cliente en las nuevas hipotecas o las comisiones, por lo que provoca que el IRPH no baje en la misma proporción que el euribor, sino de manera más suave. 

 

La volatiblidad y la estabilidad del IRPH

¿Cómo han defendido los bancos la aplicación a los clientes de este tipo de índice?

Índicándoles a sus clientes que era un valor más estable y menos volátil. Cosa que es cierta desde un punto de vista económico. Pero no hablan de la doble imposición del fijo, los gastos y las comisiones.

Además, compensaban las caídas del euribor con aumento del fijo con lo que en definitiva, tienen todas las de ganar. 

 

¿Cómo es posible que un juez estime que una persona sería capaz de preferir un índice con doble imposición?

La falta de transparencia es clara.

Los bancos sabían que si la concedían a IRPH, el cliente estaría pagando el fijo, los gastos y comisiones dos veces: el IRPH ya cuenta con una estimación media por esos conceptos, por lo que a nada que sumaran otro fijo, gasto o comisión, solo podía hacerles ganar dinero porque el IRPH ya estaba añadido a la hipoteca esos conceptos a través del índice. 

 

Pero esto no termina aquí. El suelo afecta al IRPH.

Como sabéis muchas hipotecas se han concedido con suelo y como el IRPH se hace con la media del valor de lo que los clientes pagan por sus índices (normalmente euribor) como tienen suelo, no baja con el euribor y la media se hace asumiendo que hay personas con suelo y por tanto el índice baja menos aún.

Así que el IRPH tiene la media de las comisiones + gastos + la media de las personas afectadas por suelo.

Si el suelo en muchos casos se ha considerado ilegal por falta de transparencia y hay tatos casos y afecta tanto al índice tirando de él para arriba, ¿No debería haber un ajuste en el cálculo del IRPH? ¿No debería el IRPH corregir la desviación en el cálculo?


 

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  1. ¿Qué es el IRPH?
  2. ¿Qué tipos de IRPH se pueden reclamar?
  3. Calculadora IRPH
  4. ¿Cómo sé si tengo IRPH?
  5. Cómo reclamar IRPH

Es uno de los indicadores que utilizan las entidades financieras de España para actualizar las hipotecas con tipos de interés variable (junto al Euribor y al CECA). El Banco de España publica cada mes los diferentes índices mediante una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario inscritas por los bancos y cajas de ahorros.

Las variedades IRPH Cajas, e IRPH Bancos, desaparecieron por ley en noviembre de 2013 en España, pero las cajas se aferraron a argucias legales para seguir aplicándolo a los hipotecados hasta la próxima revisión, lo que supone pagar cerca de 300 euros más cada mes (cálculo basado en nuestras reclamaciones).

La consideramos una cláusula OPACA ya que los bancos "pueden" influenciar el índice para continuar ganando dinero

Existen principalmente tres modalidades de IRPH:

IRPH de bancos:

Es la media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios con un plazo de vencimiento superior a tres años.

IRPH de cajas de ahorro:

Se calcula de la misma manera que el anterior pero con los préstamos concedidos por cajas de ahorro.

IRPH de entidades:

Es una media de los dos primeros.

Calculadora IRPH - Calcular IRPH


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La calculadora de IRPH ofrece cálculo orientativo de los importes pagados de más desde la firma de la hipoteca, pero es son vinculantes a nivel legal ya que es necesario auditarlo con un especialista en la materia.

Si desea calcular de manera precisa las cantidades abonadas de más por IRPH y asesorarse puede acudir a nuestros especialistas ya que hay más factores a tener en cuenta que pueden hacer variar los importes a reclamar aportados por la calculadora.

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Para calcular el IRPH se hace una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario. Lo normal es que tenga una volatilidad menor que el mercado y que su valor se sitúe por encima del Euribor y el MIBOR. En cualquier caso, son valores que siempre se pueden consultar en cualquier diario económico especializado.

 

Puede ser tan habitual como tener suelo, y puede darse a la vez que el suelo.

No aparece específicamente escrito en la hipoteca por lo que lo mejor es que contacte con nosotros para asegurarse. Puede denominarse de formas diferentes o haber dejado de aplicarse con posterioridad.

Para comprobar si soy uno de los más de un millón de afectados es tan simple como recurrir a las escrituras hipotecarias y analizar a que tipo de interés esta referenciado el préstamo.

Los clientes afectados por el IRPH que quieran recuperar las cantidades pagadas de más deberán instar judicialmente la nulidad de la cláusula en la que se incluye como índice de referencia el IRPH. Además de la reintegración de las cantidades abonadas de más, conllevará la eliminación de dicha cláusula y la aplicación de un tipo pactado que lo sustituya.

Los afectados por el IRPH podrán instar judicialmente la nulidad de la cláusula en la que se incluye como índice de referencia el IRPH (bien por constitución directa bien por habérsele aplicado como régimen sustitutivo automático), que conllevará su eliminación y por lo tanto, la aplicación del tipo pactado que lo sustituya, así como la reintegración de las cantidades abonadas desde la constitución del préstamo hipotecario aplicando el índice de referencia establecido.

Puede reclamar por el irph aunque su hipoteca haya sido cancelada. No hay plazo.

Acudir a un abogado que demande a la entidad financiera es la mejor vía para que la eliminen. Son muchos los casos de clientes a los que el banco les ofrece un solución o acuerdo con el que claramente sale favorecido el banco en detrimento del cliente.


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