El Tribunal Supremo ha declarado ilegal una hipoteca multidivisa debido a que esta se debía haber comercializada detallando apropiadamente al cliente todos los riesgos que contraía.
El fallo, que abre el camino a otros muchos casos pendientes de la Justicia, deja la hipoteca como un préstamo reformulado en euros y que se amortiza en euros. De esta forma, corrige un abuso en el que los hipotecados tuvieron que “abonar cuotas superiores en aproximadamente un 50% al importe de la cuota inicial pese a la bajada del tipo de interés”, señala la sentencia publicada este miércoles.
El 20 de septiembre, el TJUE ya se pronunció sobre la legalidad de las Hipotecas Multidivisa que afecta a unas 70.000 personas.
En la sentencia declara que este índice es abusivo y que se comercializó con falta de transparencia. El Tribunal señala que “cuando una institución financiera concede un préstamo en divisa extranjera, debe facilitar al prestatario la información suficiente para que éste pueda tomar decisiones fundadas y prudentes, que le permita valorar las consecuencias económicas de una cláusula sobre sus obligaciones financieras”.
Considera en la demanda que el banco presentó su producto de manera engañosa, poniendo únicamente de relieve los beneficios que los prestatarios podrían obtener, sin mostrar sus riesgos potenciales ni la probabilidad de que éstos se materializaran.
Sin embargo, también indica que sólo será abusiva cuando no haya sido redactada de manera clara y comprensible.
La sentencia sigue la misma línea que la pronunciada el 30 de junio de 2015 donde consideraba las hipotecas multidivisas un producto financiero, complejo y derivado por lo que las entidades debían seguir la normativa (Mifid) incluida actualmente en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley que fue modificada el 19 de diciembre de 2007.
En dicha normativa se establecen unas obligaciones de información para las entidades financieras en relación a la concesión de préstamos en los que la determinación del importe de la cuota de amortización y el cálculo del capital pendiente de amortización en cada momento estuviera referenciado a una divisa extranjera, y que permitieran a los clientes la adecuada valoración del riesgo.
“La Sala considera que la “hipoteca multidivisa” es, en tanto que préstamo, un instrumento financiero.
La multidivisa es, además, un instrumento financiero derivado por cuanto que la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera. En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, está incluido en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley. Y es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el art. 79.bis.8 de la Ley del Mercado de Valores, en relación al art. 2.2 de dicha ley.’’
¿Entonces qué aporta esta nueva sentencia sobre Multidivisas?
La importancia de esta sentencia radica en que la mayoría de las hipotecas que se firmaron son anteriores a dicha ley, por lo que esta sentencia aclara cómo se debe proceder a partir de ahora con los casos anteriores a dicha fecha.
Tanto los clientes que firmaron antes de la ley como los que firmaron después cuentan con una seguridad jurídica mayor a la hora de reclamar por las cantidades pagadas de más siempre que puedan demostrar que hubo falta de transparencia. Si se demuestra la falta de transparencia se considerará cláusula contractual abusiva no vinculante y podrán pedir la anulación de la hipoteca multidivisas y aplicar otro índice.
La mayoría de los clientes que firmaron esperaban pagar menos en la cuantía de las cuotas de sus hipotecas. Sin embargo, la hipoteca Multidivisa no sólo afecta a la cuota de las hipotecas sino al importe de capital prestado haciendo que algunos casos incluso aumentara.
Se cuenta por miles los casos de clientes que llevan pagando años y no han amortizado ni un solo euro de su hipoteca y que les ha aumentado el préstamo.
Como es un producto que referencia una divisa a otra, se puede dar el caso de que si una de ellas callera en picado, un cliente pudiera tener una deuda infinita con el banco.
Por todos estos motivos, se declara abusivo dicho índice y obliga a los bancos a devolver las cantidades con retroactividad total a los clientes afectados.
¿Cómo sé si estoy afectado por Hipoteca Multidivisa y cómo reclamar?
Las cantidades a recuperar pueden variar entre 10.000 a más de 100.000€ dependiendo del caso. Para reclamar hay que estudiar las escrituras.
Es importante que los clientes con hipotecas sean conscientes de que aunque hayan reclamado por alguna otra cláusula abusiva, también pueden estar afectados por una hipoteca multidivisa al mismo tiempo. Son cláusulas que pueden estar vigentes de forma simultánea y pueden reclamarse conjuntamente.
Desde www.reclamapormi.com denunciamos este tipo de prácticas abusivas y ponemos la plataforma al servicio de los afectados que deseen reclamar por hipoteca Multidivisa. Una formula práctica y operativa de reclamación, ya que la plataforma cuenta con abogados especialistas en derecho bancario a los que se puede consultar gratuitamente.
OTRAS SENTENCIAS SOBRE HIPOTECAS MULTIDIVISA
Sentencia sobre Hipotecas Multidivisa del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo se pronunció al respecto en sentencia de la Sala 1ª, de 20 de enero de 2014, y estableció que todo cliente debe ser informado por el banco, antes de la firma del contrato, de los riesgos que asume en la operación.
De este modo, la omisión en el cumplimiento de los deberes de información que la normativa general y sectorial impone a la entidad bancaria, permite presumir en el cliente la falta del conocimiento suficiente sobre el producto contratado y los riesgos a los que va asociado, consiguiendo sentencias sobre hipoteca multidivisa favorables a estos clientes.
Sentencia sobre Hipotecas Multidivisa del Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid
La sentencia sobre hipoteca multidivisa condena a Catalunya Banc por no haber ofrecido información suficiente del producto según la normativa que regula estos casos, declarando nula y determinando por no puesta la cláusula de yenes, la cual estaba incluida en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria de los clientes, concluyendo de forma desfavorable para el banco que pretendía iniciar una ejecución hipotecaria frente a los clientes.
La sentencia sobre hipoteca multidivisa determina de forma favorable a los particulares que “las fluctuaciones del tipo de cambio requieren un grado superior transparencia y claridad en la redacción de las cláusulas económicas del préstamo multidivisa, a fin de que sean comprensibles para un cliente medio, no profesional y sin conocimientos específicos sobre productos de esta clase, así como una información precontractual, acompañada de simulación de las diversas situaciones o hipótesis que pueden darse en el funcionamiento del producto y, en especial, ante el riesgo de que se produzca una apreciación de la divisa”.
Sentencia 25 de septiembre 2017 sobre hipoteca multidivisa
El juzgado nº 38 de Madrid ha declarado la nulidad de la cláusula multidivisa de una hipoteca de Bankinter concedida el 18 de noviembre de 2011 a una pareja formada por un ingeniero de caminos y una licenciada de arte.
La sentencia, del pasado 25 de septiembre concluye que el banco incumplió sus obligaciones de información. “Los riesgos fueron silenciados u ocultados”, concluye. “Una satisfacción porque se pone fin a un verdadero calvario”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho que ha dirigido la defensa.
La pareja ya tenía con Bankinter una hipoteca convencional desde el 15 de septiembre de 2000. Pero en el 2005 decidieron cambiarse de casa y pedir una segunda hipoteca. Es entonces cuando Bankinter les ofrece una multidivisa. Y lo hace de manera “insistente”, según concluye la sentencia.
El juez concluye que la cláusula multidivisa se firmó con vicio en el consentimiento, un error esencial y también excusable, no solventable con una diligencia media. Así que concluye con la nulidad de la cláusula multidivisa, obliga al banco a recalcular en euros toda la vida de la hipoteca y condena a la entidad al abono de las costas.
Sentencia devolución de multidivisa en Zaragoza
El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Zaragoza ha fallado que las cuotas pendientes de un préstamo hipotecario multidivisa deberán recalcularse en euros por considerar que el titular de la hipoteca no tenía experiencia financiera suficiente ni conocimiento de este producto.
El titular de la hipoteca era médico, siendo su nivel académico de titulado universitario, además de haber tenido una pequeña inversión como empresario. Un nivel educativo y actividad, que el juez no ha considerado como suficiente para considerar que tenía experiencia financiera.
“Este elemento es muy importante porque en otros casos se ha considerado como un reconocimiento tácito de que el cliente conocía el producto y su funcionamiento y, por tanto, sus riesgos”, añade el abogado.
Sin embargo, en este caso se ha seguido la tesis mantenida en la Audiencia Provincial de Zaragoza y Madrid en este tipo de productos financieros, que señala que “no se le puede exigir al cliente una actitud heroica. Esto es, que no intente minimizar su pérdida hasta que obtenga una sentencia. Es lícito y lógico intentar minimizar los efectos económicos del perjuicio -como hizo el cliente en este caso al cambiar de divisa-, sin que ese hecho por si solo signifique que el cliente conocía el producto cuando lo firmó. Una cosa es conocerlo ahora y otra haberlo conocido en 2007 cuando se firmó la hipoteca”.
Sentecia sobre hipoteca Multidivisa Guadalajara
El juzgado nº 3 de Guadalajara ha anulado parcialmente la hipoteca multivisa colocada por Bankinter a un ejecutivo italiano. En sentencia del pasado 13 de septiembre concluye que el banco incumplió con su deber de transparencia y obliga a la entidad a recalcular la hipoteca en euros.
Sentencia sobre Hipotecas Multidivisa de la Audiencia Provincial de Madrid
El éxito para este tipo de casos es posible dada la complejidad y alto riesgo del producto financiero en cuestión. A modo de ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, de 28 marzo de 2016, es favorable para un matrimonio que contrató la hipoteca multidivisa, al no tener experiencia ni conocimientos específicos o cualificados en materia financiera y de inversión.
Hipoteca Multidivisa: Un producto bancario absolutamente tóxico
Se trata de un híbrido entre hipoteca y derivado financiero que ha provocado que las cuotas mensuales de los afectados hayan subido hasta límites inasumibles e incluso aumentado nuestra deuda que en algunos casos se eleva hasta casi el doble de lo que el banco nos prestó.
La hipoteca multidivisa es un producto tan tóximo que aunque sea una familia solvente se ha quedado expuesta a perder la vivienda y quien no lo ha hecho, estar sujetos a una deuda muy superior. Incluso para aquellos que han tenido la suerte de conservar sus empleos y han sido capaces de no dejar nunca de pagar, la hipoteca multidivisa es un producto que ahoga al afectado hasta límites que no ha hecho otra hipoteca.
De hecho, teóricamente la hipoteca multidivisa podría conllevar una deuda infinita ya que se referencia una divisa a otra y si una cae estrepitosamente, el afectado podría verse obligado a pagar intereses absolutamente inasumibles.
Naturaleza de la hipoteca multidivisa
Un peritaje de un préstamo hipotecario multidivisa debe explicar en profundidad la naturaleza de una hipoteca multidivisa, su complejidad y riesgos.
Aunque los bancos intentaran defender que no son más que hipotecas a tipo variable en en una moneda distinta al euro, es mucho más complejo:
Son productos de inversión apalancados, mediante los cuales se invierte en un mercado de alto riesgo, el FOREX, mediante financiación otorgada con garantía real (la hipoteca).
Son, por tanto, productos hipotecarios a tipo variable que, además, contemplan un derivado implícito, el tipo de cambio EUR / Divisa.
Características de la hipoteca multidivisa:
1. Es un instrumento financiero: en esencia es un producto de inversión.
2. Su valor deriva de la evolución de los precios de otro activo, denominado “activo subyacente”:
En la hipoteca multidivisa el activo subyacente es el tipo de cambio entre la divisa y el euro.
3. Es una contratación a plazo:
El plazo de vigencia del préstamo hipotecario.
4. El intercambio efectivo se produce en un momento futuro: en cada cuota hipotecaria.
5. Son productos sujetos al efecto apalancamiento:
La inversión necesaria por parte del cliente es nula, ya que la especulación se realiza con el dinero prestado por el banco con una garantía hipotecaria, la vivienda habitual normalmente.
La hipoteca multidivisa y el riesgo del tipo de cambio
Dado que el cliente tiene todos los ingresos y gastos habituales en la moneda de su país (Euros en este caso), cuando la divisa referenciada se aprecia, para pagar las cuotas en Francos Suizos debe vender EUR y comprar Francos Suizos, que cada vez le cuestan más en referencia al euro. Pero además esto no afecta solo a las cuotas mensuales, lo que supondría un riesgo alto, sino a la propia deuda pendiente con la entidad.
Por este motivo se puede concluir que:
A. El cliente ingresa en euros pero paga las cuotas en divisas:
Si la divisa se aprecia, la cuota sube a pagar en euros.
B. Recálculo constante de la deuda pendiente:
Si la divisa se aprecia, el hipotecado asume mayor deuda pendiente (en euros).
Hipoteca Multidivisa, la predicción de los bancos del tipo de interés:
Partimos de la base de que cualquier banco conoce muy bien la economía y cómo esta puede funcionar.
Por este motivo cuenta con herramientas mucho más poderosas que un cliente estandar. Por este motivo, cuando firmamos una hipoteca con el banco debemos desconfiar de sus condiciones. Su negocio es maximizar beneficio prestando dinero y no ser nuestro compañero o amigo. Es un negocio. ¿Quién no quiere vender con el máximo beneficio? Todo el mundo, pero no a cualquier precio.
Las hipotecas multidivisa responden a esa premisa de la manera más fiel: sólo que además se hace sin escrúpulos.
De hecho, Bankinter conocía los riesgos de las hipotecas multidivisa según informó OK Diario donde uno de los máximos directivos envío una circular A SUS TRABAJADORES indicándoles que se aconsejaba referenciar la hipoteca multidivisa del Euro al propio Euro. Es decir, no asumir riesgos. Sin embargo, siguieron vendiendo este producto a más y más personas.
Y es que, aunque la economía no es una ciencia exacta, los bancos pueden predecir de manera estadística cómo se va a comportar el mercado.
Se puede intentar maximizar los beneficios, pero no a cualquier precio. Un precio muy alto para los más de 70.000 afectados quienes si no han perdido la casa, les resulta extremadamente difícil llegar a pagar las cuotas.
Calculadora de hipoteca multidivisa frente al Franco Suizo y Yen:
Ejemplo cálculo de intereses de hipoteca multidivisa en Francos Suizos
Una hipoteca multidivisa de 200.000 EUR a finales de abril de 2008 valían 324.000 Francos Suizos. Con 1€ podíamos comprar 1,62 Francos Suizos.
Si tomamos el último tipo de cambio a 21 de abril de 2017, resulta que con 1€ podemos comprar 1,0696 Francos Suizos por la constante devaluación del Euro respecto al Franco Suizo.
Para un cliente hipotecado en Francos Suizos que solo hubiera pagado intereses, su deuda de 324.000 Francos Suizos, ¿En cuantos euros se convierten? En 324.000€ / 121, es decir, 303.086€.
En otras palabras, una deuda de 200.000€ del año 2008 se convierte en 303.086€.
¡103.086 euros más!
Y el interés que pagaría actual sería la cuota que quede por pagar de la hipoteca multidivisa al que está referenciada su hipoteca sobre esa base.
*Este cálculo no está teniendo en cuenta la amortización de la hipoteca. Realizar un cálculo sobre hipoteca multidivisa es muy complejo y necesita realizarse por una especialista en la materia.
Ejemplo cálculo de intereses de hipoteca multidivisa en Yenes
Una hipoteca multidivisa de 200.000 EUR a finales de abril de 2008 valían 32.400.000 Yenes. Con 1€ podíamos comprar 162 Yenes.
Si tomamos el último tipo de cambio a 30 de abril de 2017, resulta que con 1€ podemos comprar 121 Yenes por la constante devaluación del Euro respecto al Yen.
Para un cliente hipotecado en Yenes que solo hubiera pagado intereses, su deuda de 32.400.000 Yenes, ¿En cuantos euros se convierten? En 32.000.000€ / 121 es decir, 267.678€.
En otras palabras, una deuda de 200.000€ del año 2008 se convierte en 267.678€.
¡67.678 euros más!
Y el interés que pagaría actual sería la cuota que quede por pagar de la hipoteca multidivisa al que está referenciada su hipoteca sobre esa base.
NOTA: Además el YEN en 2012 bajo estrepitosamente hasta 96 yenes, lo que provocó que prácticamente los intereses de la hipoteca fueran de casi el doble que de una de 200.000.
Ejecución hipotecaria por hipoteca Multidivisa:
Los afectados deben saber que pueden recuperar su casa si reclaman y se considera que ha sido comercializado con falta de transparencia.
Recuperarían su casa y se devolvería las cuotas pagadas de más con intereses y con índice sustitutivo al que estuviera acordado en su hipoteca.
Si estás afectado por la hipoteca multidivisa debes saber:
Es posible que pienses que ya no hay vuelta atrás. Que la hipoteca multidivisa ya está firmada e incluso que conocías vagamente a lo que te exponías.
Sin embargo, la ley no ampara los abusos y existen normal reguladoras que protegen el tipo de préstamos hipotecarios que se conceden. Incluso los que creen que firmaron la hipoteca multidivisa buscando pagar menos intereres y se han equivocado y les toca pagar las consecuencias, tienen derechos ante un ley que es clara ante diferentes contratos.
Es posible, incluso, que seas una persona que conoce los riesgos de la bolsa, que cuentes con fondos de inversión o incluso te consideres un experto y que consideres que, de algún modo sabías que si las divisas se apreciaban pagarías más letra cada mes.
Sin embargo, esto debe demostrarlo el Banco.
Invertir en bolsa o contar con fondos, no significa ni que se tengan conocimientos suficientes (ya que en muchos casos se ha comericalizado con clientes que no cumplían con el perfil para poder concederlas) y tampoco signfica que se haya comercializado de manera transparente.
Bankinter y la mayoría de entidades financieras que otorgaron hipotecas multidivisa no solían perfilar al cliente, para valorar si un producto de riesgo y complejidad como los préstamos hipotecarios multidivisa eran idóneos para los hipotecados. La ausencia de test MiFID por sí misma no presupone error en el consentimiento, pero el banco estaba obligado a subsanar esta ausencia de test MiFID con un proceso de información adecuado a falta de este.
En la mayoría de casos solo se hablaba de las bondades del producto sin que el cliente fuera consciente de la gravedad de la hipoteca multidivisa y le hubiera mostrado a lo que se exponía.
El Tribunal Supremo dictó ya una sentencia de 30 de junio de 2015 en el que consideró las hipotecas multidivisas como un producto complejo según la Ley del Mercado de Valores y de elevado riesgo. ¿Te indicaron que la hipoteca Multidivisa era de ALTO RIESGO?
Fuentes de información: Futurfinances, Mifid
