Mucha gente se pregunta qué es y cómo funciona una ejecución hipotecaria.
Y es que la parte de pedir una hipoteca es conocida por todos, no está tan claro qué pasa si no pagamos la hipoteca y de ahí, nos surgen otras dudas como: ¿Qué es una ejecución hipotecaria de la vivienda habitual?, ¿Cuál es mi deuda pendiente después de una ejecución hipotecaria?, etc.
En ese sentido, si ya has firmado tu hipoteca y afrontas una situación de deuda estresante, te interesa. Trataremos de contarte en detalle todo lo que necesitas saber y hasta te ofrecemos una consulta para reclamar tu deuda gratis.
Índice
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Una ejecución hipotecaria es un proceso legal que permite a un prestamista recuperar el saldo pendiente de un préstamo en mora mediante la venta forzosa de la propiedad hipotecada.
Sabemos que este procedimiento puede generar angustia tanto para el prestamista como para el prestatario. Por lo que conviene aclarar cómo funciona y qué opciones existen para evitarla.
No siempre tienen por qué acabar mal las cosas, ni resultar en un desalojo el incurrir en impagos, sino que existen vías legales para llegar a un acuerdo favorable a todas las partes.
¿Cuándo se da una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria se inicia cuando el prestatario incumple con los pagos de su hipoteca.
En esta situación, el prestamista tiene el derecho de solicitar al tribunal que ordene la venta de la propiedad para recuperar el dinero adeudado.
Eso sí: esta medida es considerada como el último recurso, utilizado después de que otras opciones de pago o renegociación no han tenido éxito.
Quiere esto decir que normalmente no se solicita una ejecución hipotecaria sin haber agotado otras vías antes. Así que si sientes que la otra parte demanda más de lo que le corresponde con tu deuda, es bueno que te asesore un abogado experto en hipotecas.
¿Qué es el proceso de ejecución hipotecaria en la vivienda habitual?
En particular, la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual se trata de un proceso legal mediante el cual un entidad financiera (un banco) busca recuperar el préstamo impagado, tomando posesión y vendiendo la vivienda que sirve como garantía del préstamo. Este procedimiento está regulado principalmente por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la Ley Hipotecaria.
En el caso de la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, hay que tener en consideración diferentes aspectos:
- Las limitaciones de intereses de demora que especifica la normativa española en cuanto a préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual. Estas limitaciones tienen como objetivo evitar abusos y proteger al deudor.
- Existen medidas legales que permite la suspensión temporal de los lanzamientos en casos en el que el deudor sea declarado vulnerable, proporcionando una protección adicional a colectivos afectados por circunstancias económicas adversas.
- Es fundamental revisar que en la escritura de préstamo hipotecario aparece que la vivienda es la residencia habitual de deudor. Esta declaración influye en las condiciones de la ejecución y en las posibles protecciones legales disponibles.
- No suele ser lo más habitual, pero en algunos casos, el prestatario y el prestamista pueden acordar la dación (entrega al banco de la vivienda) en pago, mediante la cual el deudor entrega la propiedad de la vivienda al acreedor para saldar la deuda, evitando así la ejecución.
Fases del proceso de ejecución hipotecaria
El proceso de ejecución hipotecaria suele empezar cuando el prestatario falla en hacer los pagos mensuales de su hipoteca.
En ese momento, el prestamista suele dar un período de gracia y enviar avisos de mora, informando al prestatario sobre la situación y ofreciendo oportunidades para ponerse al día con los pagos atrasados.
Así, si el prestatario no puede o no quiere pagar, el prestamista inicia formalmente el proceso legal.
Notificación de la demanda
El primer paso formal es la notificación de la demanda, donde el prestamista presenta una demanda judicial para recuperar la propiedad.
Este documento es entregado al prestatario, quien siempre tiene la oportunidad de responder y defenderse en el tribunal.
En algunos casos, el prestatario puede presentar una defensa válida, como errores en los documentos del préstamo o la falta de notificación adecuada por parte del prestamista.
El tribunal decide
Si el tribunal falla a favor del prestamista, se emite una orden de ejecución hipotecaria.
A partir de ese momento, la propiedad es programada para una subasta pública. Durante la subasta, la propiedad se vende al mejor postor, y el dinero obtenido se utiliza para pagar la deuda pendiente, así como los gastos legales y otros gastos derivados del proceso.
Opciones para evitar la ejecución hipotecaria
Como decíamos, antes de llegar a la etapa de la subasta, los prestatarios tienen varias opciones para evitar la ejecución hipotecaria.
Una de las opciones más comunes y convenientes es la reestructuración del préstamo. Esto implica negociar con el prestamista para modificar los términos del préstamo, como extender el período de pago o reducir la tasa de interés, lo que puede hacer las cuotas bastante más manejables.
Otra opción, claro, es la venta de la propiedad. Si el prestatario puede (y quiere) vender la propiedad por un precio que le permita cubrir el saldo pendiente del préstamo, puede evitar la ejecución hipotecaria.
De hecho, en algunos casos, el prestamista puede aceptar una venta en corto, donde la propiedad se vende por menos del saldo pendiente del préstamo, pero el prestamista acuerda aceptar la cantidad recibida como pago completo. Se hace así para evitar dilatar los procesos o elevarlos a un tribunal, donde siempre existe la posibilidad de perder, por “ganado” que se tenga el caso.
Otra opción viable es la refinanciación de la deuda, que implica un nuevo préstamo para pagar el préstamo original. Si el prestatario ha pagado lo suficiente de la propiedad, a veces es posible refinanciar para conseguir términos de pago más favorables.
Consecuencias de la ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria tiene graves consecuencias para el prestatario.
Para empezar, supone perder su hogar. Además, la ejecución hipotecaria puede permanecer suponer un proceso legal largo y difícil, que suponga por otra parte más dificultades económicas para las personas implicadas. Es, en suma, algo a evitar en lo posible.
¿Qué hacer ante una ejecución hipotecaria?
Si te enfrentas a una posible ejecución hipotecaria, es fundamental buscar asesoramiento legal.
Un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias puede negociar con el prestamista en tu nombre. Además, te ayudará a dar con alternativas a la ejecución hipotecaria, o incluso preparar tu defensa si decides llevar el caso a los tribunales.
La ejecución hipotecaria es un proceso estresante, pero no estás solo. Con el asesoramiento adecuado puedes tomar medidas para proteger tus derechos y posiblemente salvar tu vivienda. Si lo necesitas, consúltanos gratis aquí.
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