Ley de Segunda Oportunidad con hipoteca y vivienda habitual

Mecanismo de Segunda Oportunidad con vivienda

Es importante entender que solo se puede conservar la vivienda habitual al acogerse a la ley de segunda Oportunidad, es decir segundas o terceras viviendas tendrán que enajenarse para satisfacer total o parcialmente las deudas. La razón es que esta ley está pensada para intentar satisfacer a los acreedores en la medida que sea posible, no solo eliminar deuda directamente a la persona solicitante.

Entonces, si una persona tiene 2 viviendas y un alto endeudamiento que no puede asumir, se valorará si la hipoteca de su vivienda habitual está al corriente de pago, en caso de estarlo se estudiará si vendiendo su segunda vivienda podrá hacer frente a las deudas pendientes, y en caso de poder hacerlo quedándose con cuotas de la vivienda habitual y un excedente para hacer frente al resto de sus gastos, podrá entonces conservar su casa.

En cualquier caso hay que tomar esta información de manera orientativa, porque además de ser cada situación diferente la decisión final sobre el proceso será de los juzgados, con lo que aunque a priori tengamos una idea de lo que vayamos a solicitar, el resultado podría diferir.

¿Puedo acogerme a la Ley de la segunda oportunidad sin perder mi casa?

Esta es una de las consultas más recurrentes, a diario nos consultan si se puede solicitar la Ley de Segunda Oportunidad sin perder la casa. Esto es una preocupación natural ya que es un bien difícil de adquirir que normalmente se paga durante un periodo de entre 20 y 30 años.

Ley de la 2ª oportunidad sin perder la vivienda habitual

Por suerte es posible acogerse a la ley de segunda oportunidad sin perder la vivienda habitual. Existen 2 casos en los que esto se puede conseguir:

Acogerse a este mecanismo siendo el valor de tu vivienda inferior al del importe pendiente de la hipoteca

Si el valor de mercado de la vivienda es inferior al importe pendiente de la hipoteca. En ocasiones la devaluación de la vivienda, condiciones, o cargas de la misma hacen que baje su valor. Este valor en algunos casos puede llegar a caer por debajo del importe pendiente de la hipoteca, entonces al vender la casa todavía no se cancelaría la deuda pendiente sobre la esta.

Esto no garantiza el pago de sus deudas, por lo que en estos casos no se enajena la vivienda, de manera que en este caso la persona que se acoge a la Ley de Segunda Oportunidad conserva la vivienda habitual. En cualquier caso la hipoteca debe de estar con los pagos al día habiendo demostrado que puede hacer frente a la hipoteca.

Que el hecho de vender la casa suponga un empeoramiento económico de la persona

Existen determinados casos en los que al vender tu vivienda el resultado es un empeoramiento económico general. La situación se da cuando aún vendiéndola, el ingreso no permite hacer frente a las deudas de los acreedores y no tenga sentido hacerlo.

Por eso si la venta de tu vivienda resulta en un empeoramiento de tu situación económica, puedes acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad sin perder tu casa.

Hay que tener en cuenta que esto es siempre que se mantenga la hipoteca al corriente de pago. Estos 2 casos no permiten cancelar la deuda hipotecaria, pero permiten proteger la vivienda si se sigue pagando la deuda hipotecaria.

Sobre el resto de las deudas se puede llegar a plantear un plan de pagos a 3 o 5 años, de manera que durante ese tiempo se pueda pagar una cantidad hasta que al final del periodo se consiga la exoneración. Sin embargo esta decisión queda sujeta a los juzgados, de manera que no es una norma absoluta, si no que podría recibirse una respuesta diferente y tener que enajenar la vivienda.

Ley de Segunda Oportunidad y la hipoteca

A medida que trabajas en tu plan de reestructuración de deudas, es esencial que tu abogado especialista en la Segunda Oportunidad te oriente sobre cómo proteger tu vivienda en el proceso. En muchos casos, la ley te permite mantener tu hogar y realizar los ajustes necesarios para asegurarte de que esté incluido en tu plan de pagos.

La entidad bancaria prestataria de la hipoteca constará como otro acreedor más. Conservar la casa y la hipoteca dependerá de si está o no al corriente de pago cuando se solicita acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad sin perder tu casa.

El préstamo hipotecario de dicha vivienda deberá estar al corriente de pago, de manera que la mejor opción para ambas partes sea mantener el acuerdo tal y cómo está, para pasar a centrarse en el resto de deudas.

Evitar la Ejecución Hipotecaria

Uno de los mayores beneficios de la Ley de segunda Oportunidad es que detiene la ejecución hipotecaria en su camino. Esto te da la oportunidad de poner al día tus pagos hipotecarios y evitar la pérdida de tu hogar.

En ocasiones no será posible conservar la vivienda pero la Ley de Segunda Oportunidad no contempla como tal la ejecución hipotecaria. Los casos de enajenación de la vivienda a menudo se dan cuando el préstamo hipotecario está impagado. Cuando esto ocurre, obligatoriamente hay que enajenar la casa ya que se entiende que no hay capacidad de pago.

Sin embargo, que no se ejecute la garantía hipotecaria no quiere decir que se vaya a conservar la vivienda, ya que se puede enajenar sacándola a subasta, pudiendo hacerlo de dos maneras diferentes que explicaremos a continuación.

Vender la vivienda con hipoteca antes de acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad

Siempre que la casa no tenga un segundo aval y solo sea la propia vivienda la garantía depositada para obtener la hipoteca:

Si no se puede pagar la hipoteca lo mejor es ir al banco y decírselo. El banco se quedará con la vivienda, pero la parte de hipoteca restante tras la ejecución hipotecaria se considerará deuda ordinaria. Esta deuda se considera exonerable y se podrá cancelar mediante el mecanismo de Segunda Oportunidad.

Por el contrario, si hay un segundo aval hipotecario, en los casos en los que la vivienda esté impagada podemos recomendar ponerla a la venta antes incluso de comenzar el proceso de Ley de Segunda Oportunidad. Al vender la vivienda se puede saldar automáticamente la totalidad de la hipoteca y eliminar esa deuda para después pasar a centrarse en otras deudas al solicitar la Ley de la Segunda Oportunidad.

También se puede hacer una venta directa a algún interesado una vez comenzado el procedimiento de Segunda Oportunidad, siempre y cuando lo autorice el administrador concursal y el precio de venta vaya acorde con el precio de mercado de la misma.

Sacar la vivienda a subasta

Cuando no ha sido posible vender la vivienda antes de comenzar el proceso de Ley de Segunda Oportunidad, es posible que el juzgado determine sacarla a subasta pública dónde cualquier persona podrá apropiarse de ella, y los acreedores cobrarán en función de lo que se consiga en esa subasta. Para pujar por la vivienda subastada, deberá contarse con el dinero íntegro de la puja.

Cada caso es muy diferente. Por eso no existen recomendaciones genéricas para todos los solicitantes. Recomendamos aprovechar nuestra consulta gratuita con uno de nuestros expertos para hablar sobre tu caso concreto sin compromiso.

Este procedimiento trata de satisfacer a ambas partes, tanto deudores como acreedores, y en ningún caso busca proteger solo a una de las partes. Por eso la decisión final dependerá de los juzgados y siempre se tendrán que cumplir una serie de requisitos a la hora de solicitar la Ley de Segunda Oportunidad sin perder tu casa.