¿Qué es una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria se da bajo el hecho de perder una persona su vivienda por impago de su crédito hipotecario. En el caso de que la persona deje de pagar sus cuotas mensuales hipotecarias, el banco tiene la opción de ejecutar la hipoteca, la cual saldrá en subasta pública con el fin de hacer frente el capital que se le debe al banco.
La ejecución hipotecaria seguirá vigente en un periodo no inferior a 7 años.
¿Existe un límite de meses sin pagar las cuotas hipotecarias hasta que el banco me penalice por los impagos?
Los intereses de demora comienzan desde el primer día en el que no se realiza el pago de la cuota mensual en su debido tiempo. Otro tema es el momento en el que la persona pasa 3 cuotas sin pagar, la cual pasaría a ser “moroso”. Cuando llega el momento de 3 meses de impagos, se pone en marcha un sistema externo que se encargaría de los cobros de las cuotas, siendo estas empresas las que están al tanto de estos clientes y advirtiéndoles de las consecuencias futuras en el caso de que los impagos no se solucionen.
Si me han llevado a cabo una ejecución hipotecaria, ¿puedo volver a comprar otra vivienda?
Se pueden reunir los requisitos para un préstamo hipotecario después de una ejecución hipotecaria, pero, la ejecución hipotecaria perjudicará su futuro crédito.
Normalmente, la información sobre la ejecución hipotecaria permanece en su informe de crédito durante siete años a partir de la fecha de la ejecución hipotecaria. Incluso si usted tiene un historial de crédito adverso o un puntaje de crédito bajo, tal vez reúna los requisitos para un préstamo.
Sobreseída una ejecución hipotecaria por un juzgado de Cantabria
La Audiencia Provincial comunica que un juzgado de Laredo declara nula la cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo de Liberbank y de sobreseer la ejecución hipotecaria de la vivienda de la persona afectada.
En la sentencia se explica que es firme y condena a la recurrente a las costas de la segunda instancia, la entidad bancaria en su recurso combatía la decisión del juzgado de Laredo sobre la base de considerar la legalidad de la cláusula que reconoce el vencimiento anticipado y se niega un uso abusivo de la misma.
Según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el juez que lleve a cabo el caso deberá tener en cuenta 3 aspectos:
• Si el incumplimiento del consumidor tiene suficiente gravedad teniendo en cuenta la duración y cuantía total del préstamo.
• Si las normas de derecho interno prevén o no el vencimiento anticipado ante el incumplimiento que la cláusula describe.
• Si el ordenamiento interno cuenta con posibilidades de remediar los efectos del vencimiento anticipado.
El impago de 3 mensualidades puede provocar la ejecución hipotecaria
Por desgracia, y a falta de la nueva ley de Reforma Hipotecaria que se está ultimando, si un cliente no abona durante 3 mensualidades los importes de su hipoteca el banco puede inciar el proceso de ejecución hipotecaria.
La ejecución hipotecaria: Una cláusula polémica
La cláusula vencimiento anticipado ha sido ya cuestionada en varias ocasiones tanto por la justicia española como por la europea. Precisamente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronunciaba a principios de año sobre dicha cláusula y daba potestad a los jueces nacionales para declararla como nula -y por tanto, como no puesta en el contrato- aun cuando el banco hubiera respetado los plazos para realizar la ejecución hipotecaria.
Entonces, la justicia europea dijo que debía ser el juez nacional quien debía valorar “el carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción y si el derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo”.
La Reforma de la ley hipotecaria:
Los bancos no podrán iniciar la ejecución hipotecaria cuando el deudor haya incurrido en el impago de tres cuotas mensuales de la hipoteca. La reforma de la Ley Hipotecaria que ultima el Gobierno tendrá en cuenta el porcentaje que representa dicho impago sobre el capital total prestado y no el número de cuotas que el hipotecado ha dejado de pagar. La cláusula de vencimiento anticipado se activará cuando el importe de las cuotas impagadas represente el 3% o el 5% del capital pendiente según sea la duración del crédito.
“Cuando las cuotas de amortización vencidas y no satisfechas equivalgan, al menos, al 3% del valor del préstamo, si el plazo de amortización de la obligación garantizada fuera inferior a 10 años o, en el caso de ser a diez años, el incumplimiento se produjera dentro del período de los diez primeros años de dicho plazo”, reza el borrador de anteproyecto de ley al que ha tenido acceso dicho medio. Documento que recoge además que si la vida del crédito fuera superior a diez años, el procedimiento de ejecución hipotecaria contra el deudor se iniciará cuando las cuotas impagadas equivalgan “al 5% del valor del préstamo, si el plazo de amortización de la obligación garantizada es superior a diez años y el incumplimiento se produce más allá del período de los diez primeros años de dicho plazo”.
Imaginemos una hipoteca de 180.000 euros y una cuota mensual de 600 euros. Ahora el banco puede iniciar la ejecución hipotecaria al tercer impago por parte del cliente. Es decir, cuando éste le debe 1.800 euros, apenas un 1% del total de la deuda pendiente. Con esta reforma, el impago debería alcanzar los 5.400 euros, si el incumplimiento se produce dentro de los diez primeros años del préstamo, o de 9.000 euros, en los años siguientes.
La fecha clave, al igual que sucedió con el suelo de las hipotecas, es mayo de 2013 con la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, según la ley, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar, por tanto, la ejecución hipotecaria, si bien las entidades financieras solían esperar a la acumulación de deuda de varias mensualidades antes de iniciar la ejecución.
Tras la reforma legislativa, los bancos se vieron obligados a esperar al impago de tres cuotas mensuales -o un importe equivalente a tres mensualidades— antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria.
Algo que consideramos abusivo teniendo en cuenta la vida completa de una hipoteca.
Además el plazo para oponerse resulta ridículo. Puedes perder tu casa si no te opones en 10 días, mientras que recurrir prácticamente cualquier sentencia tienes al menos 20.
