Reclamar Gastos de Hipoteca: Tasación de la vivienda, Gestoría, Registro de la propiedad, Notaría y Comisión de apertura. Sentencias.

¿Qué son los gastos de hipoteca?

Es una cláusula abusiva en la que se impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

Es una cláusula vigente en la mayoría de contratos que ha sido considerada en numerosas sentencias como una cláusula abusiva.

A la hora de comprar una casa con préstamo hipotecario, existen dos principales gastos, los gastos de gestión, que se pagan por la realización del trámite de compra-venta, y por otro lado están los gastos de escrituración de la hipoteca.

RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA: CONSULTA GRATUITA

¿Cuánto dinero puedo recuperar si quiero reclamar por gastos de hipoteca?

De media puede recuperar 2.000€

¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar tras la sentencia del TJUE: 16 de julio 2020?

1. 100% de los Gastos de Notaría
2. 100% del Gasto de Registro de la propiedad
3. 100% de los Gastos de gestoría
4. 100% del Gasto de Tasación de la vivienda
5. 100% del Gasto de Comisión de Apertura
6. AJD: impuesto de actos jurídicos documentados

RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA: CONSULTA GRATUITA

1- Gastos de Notaría:

Debido a la importancia del importe que desembolsaremos al firmar una hipoteca,  el ''contrato'' por el que se pone de acuerdo el comprador y el vendedor necesita de un tercero, que asista como testigo, y que constate que lo que se ha firmado, es de mutuo acuerdo, en plenas facultades entre ambos, respetando y cumpliendo las leyes vigentes así como los derechos de ambas partes.

Estos son los honorarios que pagamos al notario por dar fe de las escrituras. Certifica los pasos que ha seguido el banco en el proceso de la escritura hipotecaria y de compra-venta. Estas cantidades están fijadas por ley y a partir de estos se aplicará un arancel en función de la extensión de la escritura, del y del número de copias que se hagan...

¿Cuánto puedo reclamar por los gastos de notaría? 

Suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria.

2-  Gasto de Registro de la propiedad:

La Ley exige que todos los bienes inmuebles deben estar ''censados'', como lo puedan estar las personas físicas en el Ayuntamiento correspondiente, con el objetivo de saber, en cada momento, a quién pertenecen (titulares), cargas, servidumbres, notas...

Es un  gasto necesario en toda compra-venta de vivienda. Esta cantidad, como la de los notarios también está regulada por ley.

¿Cuánto puedo reclamar por los gastos de registro de la propiedad? 

Este gasto oscila en tre 100 y 250€ para una hipoteca media.

3- Gastos de gestoría:

La gestoría es quién realizará los trámites anteriores, de inscripción de la propiedad y la liquidación de impuestos. En general, todas las gestorías deberían cobrar un importe similar a sus clientes según los servicios prestados.

¿Cuánto puedo reclamar por los gastos de gestoría? 

El gasto medio rondaría entre 150 y 300€.

4- Gasto de Tasación de la vivienda:

Es un informe donde se garantiza al banco que la casa tiene un valor suficiente para que en caso de impago puedan recuperar el dinero prestado a través de la hipoteca.

¿Cuánto puedo reclamar por la tasación de la vivienda? 

Varía en función del inmueble, la zona, superficie y oscila entre 150 y 450€.

5- Gasto de Comisión de Apertura:

¿Qué es la comisión de apertura?

La comisión de apertura es aquel servicio por el que el banco cobra al cliente una determinada cantidad de dinero con el objetivo de cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.

El dinero que el banco cobra por esta comisión de apertura varía en función del nominal del préstamo solicitado.

Así pues, lo más común es que el cliente se encuentre a la hora de formalizar el préstamo con una comisión de apertura del 0,3% - 3% sobre la cantidad total solicitada al banco.

¿Por qué la comisión de apertura es considerada abusiva?

El motivo principal por el que cada vez más juzgados consideran abusivo este gasto es la falta de negociación de este gasto entre entidad y cliente y la ausencia de justificación de los gastos a los que el banco incurre para poder hacer efectivo el préstamo hipotecario.

Actualmente existe una abundante jurisprudencia favorable por parte de diversos juzgados de España entre los que por ejemplo encontramos la Sentencia Civil Nº52/2017 del Juzgado de Primera Instancia de Cartagena el 28 de abril de 2017.

En esta sentencia, el fallo es estimatorio y condena a la entidad demandada a pagar la comisión de apertura que se reclamaba, con los intereses legales correspondientes, considerando esta cláusula nula por ser abusiva.

¿Cómo sé si tengo comisión de apertura en mi hipoteca?

Para saber si hemos pagado o no la comisión de apertura al banco debemos buscar dentro de la escritura del préstamo hipotecario en la cláusula cuarta “comisiones” el apartado de “comisión de apertura”. Si efectivamente es así, veremos indicado un porcentaje sobre el importe.

¿Cuánto dinero puedo reclamar por la comisión de apertura?

Se puede reclamar la totalidad de la cuantía que se pagó en concepto de comisión de apertura. Lo más común es reclamar la cantidad de 500-6000€ dependiendo del importe solicitado y la comisión de apertura que nos cargaron.

Por ejemplo, si el préstamo hipotecario que formalizamos en 2006 tiene un nominal de 200.000€ y la comisión de apertura que pagamos es de 0,7%, puede reclamar la comisión de apertura de 1400€ por este servicio más de los interés legales generados desde 2006.

RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA ASESORADO POR UN ABOGADO

Gasto de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD):

Tras la última Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 16 de julio de 2020 el AJD no se puede reclamar.

El AJD es un impuesto que cobra la Administración Pública y que actualmente lo recaudan las Comunidades Autónomas ya que tienen transferidas las competencias de este tipo de tributos.

Según la Sentencia del TJUE todos los gastos que afectan a la apertura o cancelación de una hipoteca, como los gastos de notaría, registrador, gestoría, registrales, impuestos... se pueden reclamar. Sólo hay una excepción: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este queda excluido ya que no hay ninguna norma que establezca la distribución de estos gastos hasta la Ley Hipotecaria del 2019.

TJUE y gastos de hipoteca: Nueva sentencia 16 de julio de 2020

El TJUE contradice al Tribunal Supremo y dicta que los bancos deben devolver los gastos hipotecarios abusivos.

La sentencia declara que las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca que estén incluidas en una cláusula declarada abusiva deben ser devueltas al consumidor salvo que el derecho nacional establezca lo contrario. Según el TJUE, si se declara como nula una cláusula abusiva que carga al cliente con el pago de todos los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca, el Derecho comunitario se opone a que el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades pagadas en virtud de esa cláusula.

¿Tengo derecho a la devolución de los gastos de hipoteca?

Durante años la jurisprudencia española ha debatido sobre este tema. Concretamente, el 23 de diciembre de 2015, una sentencia del Tribunal Supremo (TS), respondiendo a una demanda de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), anuló la cláusula de gastos en las escrituras de préstamos hipotecarios del BBVA, un desembolso que tradicionalmente se había hecho cargo siempre el cliente.

Textualmente, la cláusula decía: "Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución de este contrato (...) La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca".

Más tarde, el Alto Tribunal dijo que no permitía una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos, y que la totalidad de ellos debe recaer sobre el hipotecante ya que, quién tiene el interés principal de la inscripción de la escritura de préstamo es el prestamista, es decir, el banco.

Por lo tanto, quien haya pagado la totalidad de los gastos de formalización puede y debe reclamar al banco el dinero pagado ilegalmente.

¿Dónde puedo conseguir la documentación para reclamar por gastos de hipoteca?

Lo primero que se aconseja hacer es revisar si se dispone de toda la documentación en casa y si no acudir al propio banco y solicitar la documentación requerida para reclamar exitosamente.

Si por algún motivo no ha sido posible disponer de esta documentación, porque no se tiene en casa o el banco no cuenta con ella, lo mejor es seguir estos pasos para conseguirla:

Gasto de notaría y gasto de registro de la propiedad:

Siempre y cuando sepa quién fue el notario y registrador al que acudió para la constitución de la hipoteca, podrá obtener el recibo del gasto de notaría y registro de la propiedad si acude a ellos, además de obtener la escritura del préstamo hipotecario. Además, es posible que el mismo despacho de la notaría pueda indicarle el nombre de la gestoría para solicitar las facturas correspondientes.

Gasto de Gestoría

El gasto de gestoría que se contrata puede ser asignado de 2 formas. La primera es la asignación por parte del propio cliente en ese caso ya conoce la gestoría y la segunda es la asignación de este servicio por el propio banco. Si el propio banco le asignó la gestoría, usted puede solicitar al banco el recibo del gasto asociado a este servicio.

Gasto de la tasación de la vivienda

Se puede obtener fácilmente buscando en la libreta del banco que usted posee o haya utilizado en el pasado. Además, también puede aparecer otro tipo de gasto hipotecario en la misma libreta.

He hecho personalmente una reclamación extrajudicial al banco y ha sido rechazada. ¿Puedo seguir reclamando por lo gastos de hipoteca?

La respuesta es sí. De hecho, la mayoría de los bancos rechazan por sistema las reclamaciones extrajudiciales y cuando no lo hacen, en muchos casos ofrecen cantidades inferiores.

Siempre puede reclamar pese a haber sido rechazada la reclamación extrajudicial. La siguiente acción a tomar, sería interponer la demanda de los gastos de hipoteca por la vía judicial.

Es posible que al igual que otros afectados, haya recibido una respuesta negativa por parte del banco en la reclamación extrajudicial de los gastos de hipoteca.

Esto no debe de ser un motivo por el que deba abandonar la reclamación ya que los bancos en la mayor parte de los casos siguen este patrón de respuesta.

¿Es normal tener esta cláusula de gastos de hipoteca?

Sí, afecta casi al 100% de las hipotecas

Cómo reclamar los gastos de hipoteca

Como plataforma especialista en el sector bancario, Reclama Por Mi aconseja siempre ponerse en manos de un experto.

Sabemos de primera mano que los clientes que han pagado los gastos de formalización en su totalidad, y que han ido al banco a reclamar, no han conseguido más que respuestas elusivas y rechazos.

Como mucho, el banco le propondrá un acuerdo que no ascenderá al importe total.

Si cree que puede haber sido damnificado por esta cláusula abusiva pero no lo tiene claro lo mejor es que rellene nuestro formulario pinchando aquí. Nuestros especialistas estudiarán su caso detenidamente y no lo olvide, de forma gratuita, y recuperarán su dinero lo más rápidamente posible.

Es importante saber que nuestro modelo está basado en el éxito, es decir, que si no ganamos el caso, nosotros no cobramos, lo cual hace que seamos los primeros interesados en ganar la mayor cuantía posible.

¿Puedo reclamar si la hipoteca está ya cancelada?

Este punto es primordial:

Cualquier persona puede reclamar los gastos de hipoteca. Aunque hayas cancelado el préstamo, lo hayas renovado, vendido la casa o cualquier otra situación, siempre se tiene derecho a recuperar esos gastos.