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Quita hipotecaria

Quita hipotecaria. ¿Qué es y cómo funciona?

El plazo medio de devolución de una hipoteca en España se encuentra sobre los 25 años. Es decir, durante un cuarto de siglo se pagan cuotas mensuales para devolver el préstamo que se utilizó para comprar la casa.

Como es comprensible, en un plazo tan largo de tiempo suelen haber fluctuaciones en los ingresos de los contratantes de dicha hipoteca. Pueden recibir ascensos, pueden ser despedidos, puede ser que la hipoteca sea variable y suban mucho las cuotas, etc.

Hay muchas situaciones que pueden debilitar la capacidad de pago del deudor, hasta el punto en el que casi no pueda pagar la hipoteca. Para evitar que el deudor acabe siendo insolvente, hay una herramienta legal que puede ayudar tanto al prestatario como al prestamista.

Esta herramienta se denomina “quita hipotecaria” y consiste en la reducción de las cuotas de la hipoteca con la finalidad de que el deudor pueda hacer frente a su deuda incluso en las situaciones más difíciles.

En este artículo vamos a explorar qué es exactamente la quita hipotecaria, cómo se puede aplicar, y cuánto puedes ahorrar en tu hipoteca si la aplicas.

¡Empecemos!

Casa que va a sufrir una quita hipotecaria

Qué es la quita hipotecaria

Las entidades bancarias no quieren ejecutar hipotecas a no ser que sea absolutamente necesario. 

La ejecución de una hipoteca es un proceso muy caro, con muchos pasos, y muchas veces no recupera el dinero que costaba la casa originalmente. Además, puede dar mala imagen al banco si lo hace frecuentemente.

Por lo tanto, un banco puede estar dispuesto a ser flexible hasta cierto punto para que no se produzca la ejecución de la hipoteca y el deudor pueda pagar la deuda al completo.

Aquí es donde entra la quita de la hipoteca, la cual se plantea cuando las cuotas de la hipoteca representan al menos el 60% de los ingresos del deudor. En este momento, el pago del resto de la hipoteca puede estar en riesgo, así que se recurre a la quita para negociar nuevas cuotas.

El objetivo de la quita hipotecaria es reducir el importe de las cuotas que quedan por pagar, de manera que el deudor no acabe siendo insolvente antes de completar todos los pagos. No es una medida ideal para el banco, pero al menos puede recuperar una parte del capital que ha invertido en el préstamo.

Ahora bien, ¿cuánto dinero se puede reducir de la hipoteca?, ¿quién tiene que estar de acuerdo para poder aplicar la quita? En el siguiente apartado lo descubriremos.

Abogado firmando una quita hipotecaria

Condiciones de la quita hipotecaria y cómo calcularla

La quita hipotecaria es una herramienta que el deudor solicita a la entidad bancaria. Una vez que se ha realizado la solicitud, el banco puede decidir libremente si aceptarla o no. 

Reiteramos que la decisión no tiene por qué estar justificada, el banco es libre de decidir lo que quiera. Si decide no otorgarla, corre el riesgo de que sucedan impagos en el futuro y pueda darse la ejecución de la hipoteca.

Por lo tanto, para que se produzca la quita hipotecaria tiene que haber voluntad por ambas partes, no sólo del deudor.

Si el banco y el deudor deciden que aplicar la quita hipotecaria es la mejor manera de proceder, se tendrá que decidir el importe de la misma. Hay varios métodos para calcularla:

  • Reducción del 25% del capital pendiente. Esta es la opción más común y se establece en el Código de Buenas Prácticas de las entidades financieras con respecto a la deuda hipotecaria.

Para acceder a ella, el deudor debe cumplir con ciertos requisitos. Estos incluyen demostrar una situación económica grave que le impide pagar las cuotas de la hipoteca, y que la cuotas representen al menos el 60% de sus ingresos.

Además, el deudor también debería haber intentado otras soluciones como la renegociación de la hipoteca o un plan de pago alternativo.

  • Cálculo proporcional. En algunos casos, la quita se puede calcular de forma proporcional al tiempo que el deudor ha estado pagando la hipoteca. Se dividen las cuotas restantes entre el número total de cuotas previstas en el contrato original de la hipoteca, y después se multiplica el resultado por el capital que falta por amortizar.

Por ejemplo, imagina que el total de cuotas a pagar es de 150, y que hasta el momento sólo hemos pagado 45 cuotas. De estas 45 cuotas, el capital total que queda por pagar es de 80.000 euros. 

Ahora tendremos que calcular el porcentaje de la quita sobre el capital vivo pendiente (cuotas pagadas/total de cuotas): 45 / 150 = 0,3 = 30 %. Después aplicamos este porcentaje sobre el capital pendiente de pago:

0,3 * 80.000 = 24.000 euros de reducción.

Gracias  a la quita hipotecaria, muchas personas y familias han logrado pagar sus cuotas sin la necesidad de llegar a la ejecución de la hipoteca. Si bien el banco recibe un poco menos de dinero, esta medida otorga buena reputación y ayuda a sus clientes a establecer una mejor relación a largo plazo.

En el caso de acogerte a la Ley de la Segunda Oportunidad, este método se puede utilizar como parte de la solución para saldar la deuda con los acreedores, pero no siempre tiene que ser así.

Puedes consultar tu situación concreta con uno de nuestros expertos sin ningún compromiso.

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